התחדשות עירונית 2026: המדריך השלם מפינוי בינוי ועד חלופת שקד | כך תגנו על הדירה שלכם
- ליעוז בלסיאנו משרד עורכי דין
- לפני 10 שעות
- זמן קריאה 49 דקות
תוכן עניינים: המדריך השלם להתחדשות עירונית 2026 (מבנה לוויקס / וורדפרס)
פרק | נושא המדריך (לחץ למעבר מהיר) |
פרק 1 | |
פרק 2 | |
פרק 3 | |
פרק 4 | |
פרק 5 | |
פרק 6 | |
פרק 7 | |
פרק 8 | |
פרק 9 | |
פרק 10 |
מבוא: החלום על הדירה החדשה והסיוט של האותיות הקטנות
הבטחה לדירה חדשה, גדולה יותר, עם ממ"ד, מרפסת שמש, מעלית וחניה תת קרקעית, והכל מבלי שתוציאו שקל אחד מהכיס. על הנייר, פרויקט של התחדשות עירונית נשמע כמו זכייה בפיס. בפועל, זוהי עסקת הקומבינציה המורכבת, הארוכה והמסוכנת ביותר שתעשו בימי חייכם. אתם עומדים למסור ליזם את הנכס היקר ביותר שלכם, את קורת הגג שלכם, בתמורה להבטחה עתידית שתלויה באין ספור גורמים: ועדות תכנון, בנקים מלווים, קבלני ביצוע ושינויי חקיקה.
רבים מבעלי הדירות נכנסים לתהליך הזה מתוך אופוריה או מתוך לחץ חברתי של השכנים, וחותמים על מסמכים בניסוחים משפטיים סבוכים שהם אינם מבינים. התוצאה של חתימה פזיזה יכולה להיות הרסנית: בניין שתקוע שנים עם הערות אזהרה לטובת יזם שפשט את הרגל, דירות תמורה קטנות משמעותית ממה שהובטח, או חשיפה אישית לתשלומי מיסים של מאות אלפי שקלים.
משרד עורכי דין ליעוז בלסיאנו, המתמחה בייצוג דיירים בעסקאות קומבינציה והתחדשות עירונית, גאה להציג את המדריך השלם והמקיף ביותר לשנת 2026. המדריך הזה לא נועד לעשות לכם חיים קלים, הוא נועד לפתוח לכם את העיניים. אנחנו נפרק כאן את כל שלבי הפרויקט: מכינוס האסיפה הראשונה ובחירת הנציגות, דרך ניהול מכרז היזמים, דרישת הערבויות הקריטיות (ערבות חוק המכר וערבות מיסים), הטיפול בדיירים סרבנים, ועד לשנת הבדק וקבלת המפתח. אם אתם עומדים לפני פרויקט התחדשות, המדריך הזה הוא חליפת המגן המשפטית שלכם מול סוללת עורכי הדין של היזם.
1. המציאות החדשה של 2026: תמ"א 38 מתה, יחי המלך החדש
כדי להבין את כללי המשחק, חובה להבין את המסגרת החוקית. במשך כמעט שני עשורים, תמ"א 38 (תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים) הייתה מילת הקסם של שוק הנדל"ן. היא אפשרה ליזמים להוסיף קומות לבניין קיים (תמ"א 38/1) או להרוס אותו ולבנות מחדש (תמ"א 38/2) בהליכי רישוי מהירים יחסית וללא היטל השבחה. אך התוכנית הזו סבלה מבעיות קשות: היא העמיסה על התשתיות העירוניות (ביוב, כבישים, בתי ספר) מבלי לתת לעיריות תקציב לשדרוג שלהן. כתוצאה מכך, המועצה הארצית לתכנון ובנייה החליטה על סיומה ההיסטורי.
בשנת 2026, המפה התכנונית נראית אחרת לחלוטין. פרויקטים נקודתיים של בניין בודד פינו את מקומם לראייה מרחבית רחבה. במקום תמ"א 38, אנו עובדים כיום מול שני אפיקים מרכזיים: האפיק הראשון הוא פינוי בינוי מתחמי. זהו מלך השוק הנוכחי. מדובר בהריסה של מספר בניינים ישנים (לרוב מינימום של 24 יחידות דיור במתחם) ובנייה של מגדלים מודרניים במקומם, יחד עם שטחי ציבור, גינות ומבני ציבור. פרויקט כזה דורש אישור של תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה, הליך שאורך מספר שנים, אך התמורה לדיירים ולעיר היא הגבוהה ביותר. האפיק השני הוא חלופת שקד (תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה) ותוכניות עירוניות כוללניות. עיריות רבות (כמו רמת גן, תל אביב, ירושלים ורעננה) אישרו תוכניות מתאר מקומיות שמחליפות את התמ"א. תוכניות אלו מגדירות במדויק איזה רחוב יזכה להתחדשות, כמה קומות מותר לבנות, ובעיקר הן מחזירות לעיריות את היכולת לגבות היטל השבחה חלקי מהיזמים כדי לממן את התשתיות החדשות. עבורכם הדיירים, המשמעות היא שהעסקאות הפכו למורכבות יותר מבחינה מיסויית ותכנונית.
2. למה קבלנים מסתערים על הבניין שלכם?
כדי לנהל משא ומתן נכון, אתם חייבים להבין את הפסיכולוגיה והכלכלה של הצד השני. יזמים וקבלנים לא באים לבניין שלכם מתוך רצון פילנתרופי לחזק לכם את הקירות מפני רעידות אדמה. הם באים כי הקרקע שלכם היא מכרה זהב. בישראל של שנת 2026 קיים מחסור כבד בקרקעות זמינות לבנייה באזורי הביקוש (מרכז הארץ וגוש דן). הדרך היחידה של חברות הבנייה לייצר מלאי חדש של דירות למכירה היא באמצעות רכישת זכויות הבנייה הנוספות שנמצאות באוויר שמעל הבניין שלכם.
בעסקת פינוי בינוי טיפוסית (קומבינציה), היזם קונה מכם את זכויות הבנייה העתידיות. התשלום שלו אינו בכסף מזומן, אלא בשירותי בנייה: הוא מממן את שכר הדירה שלכם בתקופת הפינוי, הורס את הבניין הישן, ובונה לכם דירה חדשה וגדולה יותר. הרווח שלו נובע ממכירת הדירות הנוספות שייבנו בבניין החדש ("דירות היזם") בשוק החופשי. הכלל שאתם חייבים לשנן הוא פשוט: אתם בעלי הבית, והיזם הוא ספק שירותים. ללא החתימה שלכם, ליזם אין פרויקט. הכוח נמצא אצלכם, בתנאי שתדעו לאגד אותו בצורה חכמה ונכונה. אל תתנו לאף "מארגן" או קבלן לגרום לכם להרגיש שהוא עושה לכם טובה.
3. הצעד הראשון והמסוכן מכולם: מלכודת הסכם ה"נון שופ"
הטעות הגדולה ביותר שדיירים עושים מתרחשת הרבה לפני שעורכי הדין נכנסים לתמונה. הכל מתחיל בדפיקה בדלת. מופיע אדם נחמד, לעיתים קרובות מאכער (מארגן), נציג של יזם, או אפילו שכן נלהב מהוועד, ומבקש מכם לחתום על טופס קצר. הוא יאמר לכם: "זה רק טופס הסכמה עקרונית כדי שנוכל לבדוק זכויות בעירייה", או "זה רק כדי להראות שיש רוב לבניין".
הטופס התמים הזה נקרא בשפה המשפטית הסכם ארגון, כתב הסכמה, או הסכם Non-Shop (בלעדיות). ברגע שחתמתם עליו, נכנסתם למלכודת. הסכמים אלו כוללים לרוב סעיפי בלעדיות קיצוניים שכובלים אתכם לאותו יזם או מארגן לתקופה של שנה, שנתיים ואפילו שלוש שנים. במהלך התקופה הזו נאסר עליכם לנהל משא ומתן עם יזמים אחרים. גרוע מכך, אם המארגן הזה יחליט שהוא מוכר את "החתימות" שלכם ליזם צד ג' שאתם בכלל לא מכירים ולא סומכים עליו, לא תוכלו להתנגד. במקרים רבים, מארגנים רושמים הערות אזהרה בטאבו על בסיס הטפסים הללו, מה שהופך את הבניין שלכם ל"שבוי" ומונע כל אפשרות להתקדם עם חברות בנייה רציניות אחרות שדורשות בניין נקי מהתחייבויות קודמות.
כלל הברזל של משרדנו: לעולם, בשום תנאי, לא חותמים על שום מסמך הנוגע לזכויותיכם בדירה או בפרויקט לפני שמיניתם עורך דין שייצג את בעלי הדירות. הצעד הראשון בהתחדשות עירונית אינו חיפוש קבלן, אלא התארגנות פנימית של הדיירים ובחירת הגנה משפטית.
4. המפתח להצלחה: מיזם משותף של בעלי הדירות
כדי שפרויקט פינוי בינוי או הריסה ובנייה יצליח, בעלי הדירות חייבים לשנות את צורת המחשבה שלהם. אתם כבר לא אוסף של שכנים שרבים על תשלום מיסי ועד בית. מהרגע שהחלטתם לצאת לדרך, אתם למעשה מקימים שותפות עסקית לניהול נכס בשווי עשרות או מאות מיליוני שקלים. החזית שלכם מול כל גורם חיצוני (יזם, רשות מקומית, מארגן) חייבת להיות חזית מאוחדת ומשפטית. חוסר סדר פנימי, יריבויות ישנות בין שכנים או ניסיונות של דייר אחד "לגזור קופון" מאחורי גבם של האחרים הם הגורמים המרכזיים לכישלון של פרויקטים. היזמים מזהים חולשה בבניין מסוכסך ומנצלים אותה כדי לכפות תנאים גרועים או תמורות נמוכות. בניין מאורגן, המיוצג על ידי עורך דין מקצועי ואובייקטיבי שמוממן על ידי היזם אך חב חובת נאמנות בלעדית לדיירים, הוא בניין שיקבל את התמורות המקסימליות ואת הערבויות החזקות ביותר בשוק.
טבלה 1: מילון מונחים והבדלים | המעבר מתמ"א 38 לפינוי בינוי וחלופת שקד
טבלה זו עושה סדר במושגים השונים ומתאימה את המידע לחקיקה העדכנית של 2026.
סוג הפרויקט | המהות התכנונית | יתרונות לדיירים | חסרונות ומורכבות משפטית |
תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת) | הבניין הישן נשאר על כנו. מחזקים את היסודות, מוסיפים ממ"ד, מרפסת וקומות חדשות ליזם למעלה. פג תוקף ברוב הערים. | אין צורך לעזוב את הבית. הליך רישוי מהיר יחסית (היתר בנייה ללא צורך בתב"ע חדשה). | חיים באתר בנייה. אבק, רעש, תשתיות ישנות שנשארות (ביוב, צנרת) וסכסוכים בלתי פוסקים עם הקבלן בשטח. |
חלופת שקד / הריסה ובנייה נקודתית | הורסים בניין בודד (או שניים קטנים) ובונים בניין חדש במקומו, לרוב בנפח כפול או משולש לפי תוכנית עירונית כוללנית. | מקבלים דירה חדשה לחלוטין בבניין מודרני מן היסוד. תשתיות חדשות וחניון תת קרקעי. | נדרשת ודאות לגבי היטל השבחה. דורש מהדיירים לעבור לדירות שכורות לתקופה של כ-3 עד 4 שנים. |
פינוי בינוי מתחמי (מגה פרויקט) | פינוי של מספר בניינים במקביל, אישור תב"ע חדשה (הגדלת צפיפות משמעותית) ובניית מגדלים ומרחבים ציבוריים. | תמורות גבוהות (עד 25 מ"ר תוספת לדירה ולעיתים יותר בפריפריה), סביבת מגורים חדשה לגמרי, שינוי טופוגרפי שמקפיץ את ערך הנכס. | הזמן. הליך תכנוני ארוך מאוד (תב"ע מחוזית/ותמ"ל) שיכול לארוך 5-8 שנים רק לאישור, ועוד 4 שנים לבנייה. דורש ניהול של מאות דיירים. |
שלב ההתארגנות: מגיבוש נציגות דיירים ועד לניהול מכרז יזמים מנצח
5. נציגות הדיירים: חוד החנית של הבניין (וסמכויותיה המוגבלות)
הצעד המעשי הראשון בכל פרויקט התחדשות עירונית, בין אם מדובר בפינוי בינוי מתחמי ובין אם מדובר בחלופת שקד, הוא כינוס אסיפת דיירים כללית ובחירת נציגות מוסכמת. נציגות הדיירים (הוועד המארגן) היא המנוע שדוחף את הפרויקט קדימה. ללא קבוצה קטנה ומסורה של בעלי דירות שלוקחת על עצמה את ניהול התהליך ביומיום, הפרויקט פשוט לא יתרומם וישקע בבירוקרטיה ובאדישות.
עם זאת, קיימת טעות נפוצה ומסוכנת לגבי הכוח המשפטי של הנציגות. חשוב להבהיר בצורה החד משמעית ביותר: לנציגות הדיירים אין שום סמכות לחתום על הסכמים מחייבים בשם שאר בעלי הדירות. הנציגות לא יכולה לחתום על חוזה מול יזם, היא לא יכולה לאשר את המפרט הטכני הסופי, והיא בטח לא יכולה לוותר על זכויות קנייניות של שכניה. תפקידה של הנציגות הוא ניהולי וארגוני בלבד. היא אחראית לראיין אנשי מקצוע, לרכז את הדרישות של בעלי הדירות, לסנן הצעות ראשוניות, ולשמש כצינור תקשורת מרכזי (למשל באמצעות קבוצת וואטסאפ ייעודית לבניין) כדי שכל המידע יהיה שקוף ונגיש לכולם.
כדי למנוע טענות של הסתרת מידע או ניגוד עניינים מצד שכנים חשדנים, אנו מנחים את הבניינים שאנו מייצגים לערוך בחירות מסודרות לנציגות ולתעד אותן בפרוטוקול כתוב. נציגות אידיאלית מורכבת משלושה עד חמישה חברים, רצוי כאלו שמייצגים חתכים שונים בבניין (למשל נציג של בעלי הדירות הגדולות, נציג של דירות הקרקע, ונציג של המשקיעים שאינם גרים בבניין). שקיפות מלאה בשלב הזה תמנע את תופעת ה"דייר הסרבן" בהמשך הדרך, שכן רוב ההתנגדויות נובעות מתחושה של הדיירים שמשהו נעשה "מעל הראש שלהם" במחשכים.
6. עורך דין דיירים: שומר הסף והאסטרטג שלכם
אם יש כלל אחד שאתם חייבים לקחת מהמדריך הזה, זה הכלל הבא: עורך הדין שמייצג אתכם חייב להיות מטעמכם בלבד, להיבחר על ידיכם בלבד, ולהיות נאמן לכם בלבד. מעורבות של עורך דין מטעם היזם (שמציע לייצג "את שני הצדדים" כדי לחסוך זמן) היא ניגוד עניינים חמור שאסור על פי כללי לשכת עורכי הדין, והיא המתכון הבטוח לאסון משפטי.
עורך הדין של הדיירים הוא למעשה הפרויקטור האמיתי של העסקה מצדכם. הוא מלווה אתכם מרגע גיבוש הנציגות, מכין את מסמכי המכרז, בודק את הרקע המשפטי של היזמים, מנהל את המשא ומתן המסחרי והמשפטי על תנאי החוזה, מוודא את קבלת הערבויות הבנקאיות, ומלווה כל דייר ודייר עד לקבלת המפתח לדירה החדשה ורישומה בטאבו.
מי משלם את שכר הטרחה של עורך דין הדיירים? בשוק ההתחדשות העירונית התקבע נוהג ברור: שכר הטרחה של עורך דין הדיירים, כמו גם של יתר היועצים מטעמכם (מפקח בנייה, שמאי, יועץ ביטוח), משולם במלואו על ידי היזם שייבחר. זהו חלק בלתי נפרד מעלויות הפרויקט המוטלות על חברת הבנייה. עם זאת, ההסכם המשפטי בעניין שכר הטרחה מנוסח בצורה כזו שמנתקת כל תלות מהותית בין עורך הדין ליזם. היזם רק משלם את החשבון, אך חובת הנאמנות והייצוג של עורך הדין היא במאת האחוזים כלפי בעלי הדירות. במשרדנו אנו מקפידים לחתום על הסכם שכר טרחה משולש המעגן את העצמאות המוחלטת שלנו לתבוע את היזם במידת הצורך ולפעול נגדו ללא כל חשש, אם יפר את התחייבויותיו כלפיכם.
7. מכרז היזמים: לגרום להם להזיע ולתחרות לעבוד בשבילכם
רוב הבניינים פועלים בצורה הפוכה והרסנית. הם מקבלים פנייה מיזם אקראי שחילק פליירים בתיבות הדואר, מתלהבים מההדמיות היפות שהוא מציג להם, וחותמים על הסכם בלעדיות. זוהי שגיאה כלכלית אדירה. כשאתם מתנהלים מול יזם יחיד, אין לכם שום יכולת מיקוח. היזם יודע שאתם שבויים שלו ומכתיב לכם את התמורות הנמוכות ביותר שהוא יכול להעביר.
הדרך המקצועית, הנכונה והרווחית ביותר להתנעת הפרויקט היא באמצעות מכרז יזמים תחרותי (Tender). לאחר שמיניתם את משרדנו לייצג אתכם, אנו בונים יחד איתכם ועם שמאי מטעמכם מסמך "קול קורא" (RFP). המסמך הזה כולל את כל נתוני הפתיחה של הבניין: זכויות הבנייה הנוכחיות, תוכניות העירייה העדכניות לשנת 2026, והדרישות המינימליות שלכם (למשל תוספת של 25 מ"ר נטו, חניה רגילה ללא מכפילים, מחסן, מפרט טכני עשיר, וקרן תחזוקה לשנים הראשונות).
את המכרז אנו מפיצים למספר מצומצם של חברות בנייה ויזמות מובחרות שאנו יודעים מראש שהן בעלות חוסן פיננסי גבוה ויכולת ביצוע מוכחת. החברות הללו נדרשות להגיש הצעות מתחרות. כאשר יזם יודע שהוא מתמודד מול שלוש חברות מתחרות על בניין מאורגן, הוא ישפר את ההצעה שלו באופן דרמטי. הוא יוסיף מטרים לדירות התמורה, ישדרג את המפרט הטכני ויסכים לתנאים משפטיים נוקשים יותר שנועדו להגן עליכם. המכרז מעביר את הכוח מהיזמים אליכם.
8. בדיקת נאותות ליזם (Due Diligence): לא קונים חתול בשק
בשנת 2026 השוק חווה שינויים תכופים. סביבת הריבית הגבוהה ועלויות הבנייה המאמירות הובילו לקריסה של לא מעט חברות יזמיות וקבלני ביצוע קטנים ובינוניים שנטלו מינוף יתר. לבחור יזם רק על סמך התמורות שהוא מבטיח (כמה מטרים הוא ייתן לכם) זו סכנה קיומית. יזם שמבטיח לכם תוספת של 40 מ"ר כשהתקן העירוני מאפשר רק 25 מ"ר, הוא לרוב יזם חסר ניסיון שמבטיח הבטחות שווא ויתקע את הפרויקט לשנים ארוכות כשהעירייה תסרב לאשר את התוכניות שלו.
תפקידו של עורך דין הדיירים הוא לבצע בדיקת נאותות משפטית וכלכלית קפדנית ליזמים שניגשו למכרז. אנו בודקים מספר פרמטרים קריטיים שאינם ניתנים לפשרה: חוסן פיננסי: האם מדובר בחברה ציבורית או פרטית? מהו דירוג האשראי שלה במערכות המידע הכלכליות (BDI)? האם יש לה מסגרות אשראי פנויות וליווי בנקאי פעיל מפרויקטים קודמים? ניסיון ביצועי מוכח: לא מעניין אותנו כמה פרויקטים היזם החתים על הנייר. מעניין אותנו כמה פרויקטים דומים (בגודל ובמורכבות) הוא כבר אכלס בפועל ומסר מפתחות לדיירים. אנו דורשים לקבל רשימה של פרויקטים מאוכלסים ויוצרים קשר עם נציגויות הדיירים שם כדי לשמוע על חווית העבודה איתו, על עמידה בלוחות זמנים ועל איכות שנת הבדק. זהות קבלן הביצוע: לעיתים היזם הוא רק מארגן פיננסי והוא מתכוון להעביר את הבנייה בפועל לקבלן אחר. אנו מתעקשים לדעת מראש מהו סיווגו הקבלני של המבצע (חובה סיווג ג'5 לפרויקטים גדולים של פינוי בינוי) ומוודאים שהיזם אינו רשאי למכור את הפרויקט לחברה אחרת ללא אישור מראש ובכתב מנציגות הדיירים (איסור על סחר בזכויות).
טבלה 2: מכרז משפטי לעומת חתימה עצמאית | המספרים מדברים
טבלה זו ממחישה את ההבדל התהומי בין בניין שמתנהל לבד לבין בניין מיוצג שמנהל מכרז יזמים.
הקריטריון לבחינה | חתימה אקראית עם יזם מזדמן (ללא מכרז) | ניהול מכרז מקצועי על ידי עו"ד דיירים | המשמעות הכלכלית לדיירים |
גודל דירת התמורה | היזם מציע את המינימום האפשרי (למשל תוספת 12 מ"ר בלבד). | תחרות בין היזמים ממקסמת את התמורה עד לתקרה העירונית המותרת (25 מ"ר ומעלה). | הבדל של עשרות עד מאות אלפי שקלים בשווי הדירה החדשה שלכם. |
מפרט טכני וגימור | מפרט קבלן סטנדרטי ודל, כל שדרוג דורש תשלום מופקע מצד הדייר. | מפרט טכני עשיר המוגדר מראש במסמכי המכרז (ריצוף יוקרתי, מטבח משודרג, מיזוג מרכזי). | חיסכון של מאות אלפי שקלים בעלויות שדרוג לאחר קבלת המפתח. |
קרן תחזוקה לחוק המכר | היזם לא מציע קרן או מציע סכום סמלי לשנה אחת בלבד. | דרישת סף למכרז: היזם מפקיד קרן תחזוקה למימון הוצאות ועד הבית הגבוהות במגדל למשך 5-10 שנים. | מניעת מצב שבו דייר ותיק לא יכול לשלם את דמי הניהול במגדל היוקרה. |
ערבויות ובטוחות | ערבויות בסיסיות בלבד, חשש כבד במקרה של קריסת החברה הקבלנית. | דרישה מפורשת לערבות חוק מכר מלאה, ערבות מיסים, ערבות אוטונומית לשכירות וערבות רישום. | ביטחון מוחלט שהדירה שלכם מוגנת גם בתרחיש הקיצון של פשיטת רגל של היזם. |
[ 🤝 אל תתמודדו מול הכרישים לבד ]
השכנים לוחצים לחתום? הבטיחו לכם "הרים וגבעות"? עצרו הכל. כל חתימה שלכם עכשיו שווה מיליונים ליזם, והיא יכולה לעלות לכם בדירה שלכם. כדי להשיג את העסקה הטובה ביותר אתם חייבים כוח משפטי שיעמוד ביניכם לבין חברות הבנייה, ינהל את המשא ומתן בקור רוח וידאג רק לאינטרס שלכם, מתוך הבנה עמוקה של שוק ההתחדשות העירונית.
במשרד ליעוז בלסיאנו, אנחנו לא רק חותמים על חוזים, אנחנו מנהלים אסטרטגיה שלמה. החל מהקמת הנציגות, דרך ניהול מכרז יזמים נוקשה ועד לבדיקת החוסן הפיננסי שלהם. היזם משלם את שכר הטרחה, אבל אנחנו עובדים רק בשבילכם.
הסכם פינוי בינוי: מילון המלכודות, 5 הערבויות הקריטיות וחוק הדייר הקשיש
9. החוזה המשפטי: לא חותמים לפני שמבצרים את ההגנה
כאשר עורך הדין של היזם שולח את הטיוטה הראשונה של הסכם הפינוי בינוי, היא תמיד מנוסחת בצורה אסימטרית. החוזה בנוי כדי להגן על חברת הבנייה, להעניק לה גמישות מקסימלית בלוחות הזמנים, ולצמצם את החשיפה הכלכלית שלה במקרה של תקלות. אם תחתמו על החוזה כפי שהוא, אתם שמים את הראש שלכם בתוך הלוע של הארי.
תפקידו של עורך דין הדיירים הוא לקחת את הטיוטה הזו ולערוך בה "ניתוח לב פתוח". אנו מוחקים סעיפים דרקוניים, מוסיפים סנקציות כספיות על איחורים במסירה, ומבטיחים שכל הבטחה שניתנה לכם בעל פה באסיפת הדיירים, תעוגן בכתב ובצורה חד משמעית. בשנת 2026, כאשר ראינו לא מעט חברות יזמיות נקלעות לקשיי נזילות בשל הריבית הגבוהה, ההגנה החוזית היא ההבדל בין דייר שישן בשקט בדירה שכורה, לבין דייר שמוצא את עצמו ברחוב מול שוקת שבורה.
הכלל המנחה בניסוח ההסכם הוא ניתוק מוחלט של הסיכון מכם. בעסקת קומבינציה מסוג פינוי בינוי, אתם "מוכרים" את הקרקע והזכויות שלכם בתמורה לדירה עתידית. עד שהדירה הזו לא נמסרת לכם כשהיא רשומה בטאבו, אתם חייבים להחזיק ביד רשת ביטחון כלכלית ששווה בדיוק, ואף יותר, מערך הדירה המקורית שלכם.
10. חומת המגן שלכם: 5 הערבויות שבלעדיהן אין עסקה
הדרך היחידה להבטיח שלא תישארו ללא קורת גג אם היזם יפשוט את הרגל או יברח, היא באמצעות מערכת של ערבויות בנקאיות. יזם שאינו מסוגל להעמיד את הערבויות הללו דרך בנק מלווה או חברת ביטוח מוכרת, הוא יזם שאין לו מקום בפרויקט שלכם. אלו הן 5 הערבויות שאנו דורשים בכל פרויקט:
א. ערבות חוק המכר (הערבות העיקרית): זוהי ערבות בנקאית אוטונומית שמופקדת בידיכם רגע לפני שאתם מפנים את הדירה הישנה. שווי הערבות צריך להיות שווה לשווי של הדירה החדשה והמשודרגת שתקבלו (ולא שווי הדירה הישנה שלכם). אם חלילה הפרויקט קורס והיזם נעלם, אתם ניגשים לבנק, מחלטים את הערבות, ויש לכם ביד סכום כסף שמספיק לרכישת דירה חלופית ברמה זהה בשוק החופשי. ללא קבלת ערבות זו פיזית לידי עורך הדין שלכם, אינכם מפנים את הדירה.
ב. ערבות שכירות אוטונומית: מרגע שהרסו לכם את הבניין, היזם משלם לכם שכר דירה חודשי כדי שתגורו בדירה חלופית. אבל מה קורה אם היזם מפסיק לשלם באמצע הבנייה? בדיוק בשביל זה אנו דורשים ערבות שכירות בנקאית מראש, המכסה את כל דמי השכירות לתקופת הבנייה (לרוב 36 עד 48 חודשים) בתוספת שולי ביטחון לאיחורים. המילה "אוטונומית" היא קריטית: משמעותה שאינכם צריכים להוכיח דבר בבית משפט. אם היזם לא שילם בראשון לחודש, עורך הדין שלכם שולח דרישה לבנק, והבנק חייב להעביר לכם את הכסף מיד.
ג. ערבות מיסים: עסקת פינוי בינוי מחויבת במיסי מקרקעין כבדים (מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה). על פי החוק וההסכם, היזם משלם את כל המיסים הללו במקומכם. אולם, רשויות המס רואות בכם את הנישומים העיקריים. אם היזם לא ישלם את המס, רשות המיסים תטיל עיקול עליכם. ערבות המיסים מבטיחה שאם היזם יעלם לפני שהסדיר את חובותיו מול רשויות המס, יהיה מקור כספי זמין לשלם אותם ולשחרר אתכם מכל חוב.
ד. ערבות רישום: גם לאחר שקיבלתם את המפתח לדירה החדשה, הפרויקט לא הסתיים. היזם מחויב לתקן את צו הבית המשותף ולרשום את הדירה החדשה על שמכם בטאבו. תהליך זה אורך לעיתים מספר שנים. כדי להבטיח שהיזם לא יאבד עניין לאחר שמכר את הדירות שלו, אנו משאירים בידינו "ערבות רישום" בסכום משמעותי, שתשוחרר ליזם רק לאחר שתוצג נסח טאבו נקי הרשום על שמכם.
ה. ערבות בדק (שנת הבדק): לאחר הכניסה לדירה החדשה, מתגלים לא פעם ליקויי בנייה (נזילות, סדקים, בעיות איטום). היזם מחויב לתקן אותם על פי חוק המכר. ערבות הבדק היא סכום כסף שנשאר בידי הנציגות למשך שנת הבדק הראשונה, כדי להבטיח שהקבלן יחזור לבצע את התיקונים הנדרשים במהירות וביעילות.
11. שקיפות התמורות: מתי "20 מטר תוספת" הם בעצם פחות?
הבטחות היזמים בשלב הראשוני הן תמיד גרנדיוזיות. היזם מבטיח "תוספת של 25 מטר רבוע לדירה, מרפסת שמש של 12 מטר, חניה תת קרקעית ומחסן". אך כאשר אנו צוללים אל המפרט הטכני ואל תוכניות האדריכל, אנו מגלים לעיתים קרובות את שיטת המצליח של שיטות המדידה.
המושג "שטח דירה" הוא אחד המושגים המתעתעים ביותר בנדל"ן הישראלי. ישנו שטח פלדלת (נטו ללא קירות), שטח ברוטו, ושטח לפי חוק המכר. יזמים ערמומיים נוהגים להבטיח תוספת שטח ברוטו, שכוללת בתוכה את החלק היחסי שלכם בחדר המדרגות, בפיר המעלית ובקירות החיצוניים. בפועל, התוספת האמיתית שאתם מקבלים בתוך הדירה עצמה (המרווח בסלון או בחדר השינה) קטנה בהרבה.
במשרדנו, ההסכם מנוסח בצורה כירורגית: אנו דורשים שהתוספת תחושב כ*שטח פלדלת נטו" או שטח פנימי בלבד, כשהממ"ד כלול בתוך התוספת. אנו מצמידים להסכם תשריטים מדויקים (טבלת ניקוד שמאי) שמונעים כל פרשנות יצירתית בשלב היתר הבנייה.
בנוסף, אנו יורדים לרזולוציות של המפרט הטכני. אם בהסכם כתוב "ריצוף גרניט פורצלן", זה לא מספיק. אנו דורשים לציין את מידות הריצוף (למשל 80X80 או 100X100), את סוג המיזוג (מיני מרכזי לכל דירה או מערכת VRF), ואת שווי הזיכוי על מטבח הקבלן. ככל שהמפרט הטכני בחוזה יהיה עשיר ומדויק יותר, כך לא תצטרכו להוציא מאות אלפי שקלים על שדרוגים מול מחלקת שינויי דיירים של הקבלן.
12. חוק הדייר הקשיש (תיקון 6): ההגנה המיוחדת לדור המייסדים
אחד החסמים הגדולים ביותר בפרויקטים של פינוי בינוי הוא ההתנגדות של הדיירים המבוגרים. עבור אדם בן 80, הרעיון של אריזת הבית שבו חי 50 שנה, מעבר לדירה שכורה זמנית, והמתנה של 4 שנים לדירה חדשה, הוא בגדר סיוט. רבים מהם חוששים שלא יזכו לחיות ולראות את הדירה החדשה, או שלא יהיה להם כוח להתמודד עם המעברים. הפחד הזה הוא לגיטימי, מוצדק, ואנו מתייחסים אליו בחרדת קודש.
המחוקק הישראלי הבין זאת, ובאמצעות תיקון 6 לחוק פינוי ובינוי (הידוע כ"חוק הדייר הקשיש"), יצר רשת ביטחון ייעודית. החוק קובע כי יזם אינו יכול לכפות עסקת פינוי בינוי רגילה על דייר קשיש, והוא מחויב להציע לו חלופות קונקרטיות שמותאמות לגילו ולמצבו.
מי נחשב דייר קשיש? החוק מגדיר דייר קשיש כמי שביום חתימת הדייר הראשון בבניין על ההסכם, מלאו לו 70 שנים, והוא מתגורר בדירה לפחות שנתיים. אם מלאו לו 75 או 80 שנים, מגוון החלופות שהיזם חייב להציע לו אף מתרחב.
אנו מחייבים את היזם להכניס לחוזה את "תפריט החלופות לקשיש", הכולל בין היתר:
מעבר לבית אבות / דיור מוגן: היזם ישלם לדייר תמורה כספית בשווי הדירה החדשה העתידית (ולא שווי הדירה הישנה!), אשר תשמש אותו למימון כניסה לבית דיור מוגן יוקרתי לכל ימי חייו.
רכישת דירה חלופית מחוץ לפרויקט: היזם ירכוש עבור הדייר הקשיש דירה חלופית מוכנה (יד שנייה או מקבלן) באזור אחר, בשווי הדירה החדשה המובטחת לו, כך שהדייר יעבור פעם אחת בלבד ולעולם לא יצטרך לחזור לאתר בנייה.
שתי דירות קטנות במקום אחת גדולה: הדייר יקבל שתי דירות קטנות בפרויקט החדש במקום דירה אחת ענקית. באחת הוא יגור, ואת השנייה יוכל להשכיר כדי לממן מטפל סיעודי או הוצאות רפואיות לעת זקנה.
כאשר הדיירים המבוגרים מבינים שהחוק והחוזה שלנו מגינים עליהם, מעניקים להם ודאות כלכלית וחוסכים מהם את טרטור המעברים, ההתנגדות הטבעית שלהם הופכת לתמיכה מלאה בפרויקט.
טבלה 3: הערבויות בפרויקט | מה היזם מציע מול מה שאנחנו דורשים
טבלה זו משווה בין טיוטת יזם אופיינית (ללא ייצוג חזק) לבין הסטנדרט הנוקשה של משרדנו.
סוג הערבות | מה שהיזם מציע בטיוטה הראשונה | מה שמשרדנו דורש בהסכם הסופי | המשמעות במקרה של קריסת קבלן |
ערבות חוק מכר | בשווי הדירה הישנה שלכם כיום. | בשווי הדירה החדשה העתידית (כולל שווי התוספות). | אם הקבלן קורס, יהיה לכם מספיק כסף לקנות דירה חדשה באותו הגודל המובטח בשוק. |
ערבות שכירות | המחאות מעותדות (צ'קים אישיים של הקבלן). | ערבות בנקאית אוטונומית מתחדשת לכל תקופת הבנייה. | צ'קים של קבלן פושט רגל יחזרו. ערבות בנקאית תשולם לכם ישירות על ידי הבנק המלווה. |
ערבות מיסים | "התחייבות אישית של החברה לשלם את המיסים בזמן". | ערבות בנקאית ייעודית לתשלומי מס שבח והיטל השבחה. | מונע מצב שבו רשות המיסים מטילה עיקול על חשבון הבנק האישי שלכם בגלל חוב של היזם. |
הצמדה למדד | הערבויות ניתנות בסכום קבוע (נומינלי). | הערבויות צמודות למדד תשומות הבנייה או למדד המחירים לצרכן. | כוח הקנייה של הערבות נשמר גם אם תהיה אינפלציה זינוק במחירי הנדל"ן במהלך הבנייה. |
[ 🛡️ אל תחתמו על העתיד שלכם בעיניים עצומות ]
יזם חייכן עם מצגת יפה לא יגן עליכם ביום סגריר, חוזה פלדה מנוסח היטב – כן.
האותיות הקטנות בהסכם הפינוי בינוי הן אלו שיקבעו האם תקבלו את דירת החלומות שלכם בזמן, או שתבלו את העשור הקרוב בבתי משפט מול קבלן חדל פירעון.
במשרד ליעוז בלסיאנו, אנחנו לא מסתפקים בהבטחות. אנחנו קורעים את טיוטות החוזים של היזמים ובונים אותן מחדש כך שיקיפו אתכם בחומת מגן בלתי חדירה של ערבויות, בטוחות ושקיפות מוחלטת של התמורות. יש לכם קשישים בבניין? נדאג להם לפתרונות זהב.
מלחמת ההתשה: הדייר הסרבן, הרוב הדרוש והתביעות שמצילות את הפרויקט
13. האנטומיה של הסחיטה: כששכן אחד מחזיק בניין שלם כבן ערובה
תארו לעצמכם מצב שבו 23 משפחות בבניין ישן ומתפורר חולמות על היום שבו יהיה להן ממ"ד שיגן על הילדים שלהן בזמן אזעקה. הן עברו תהליך מפרך, בחרו יזם, השיגו ערבויות מעולות, ומוכנות לצאת לדרך. ואז, דייר אחד מהקומה השלישית מודיע: "אני לא חותם. הדירה שלי שווה יותר, ואני רוצה פנטהאוז ומיליון שקלים במזומן, אחרת אין פרויקט".
בעבר, הדייר הזה היה מלך העולם. זכות הקניין שלו בדירתו נתפסה כזכות מוחלטת שאי אפשר לפגוע בה. היזמים היו נכנעים ומשלמים לו מתחת לשולחן, או שהפרויקט פשוט היה קורס. אך בשנת 2026, המשוואה השתנתה לחלוטין. מדינת ישראל הבינה שהתחדשות עירונית אינה רק פרויקט נדל"ני פרטי לשיפור דיור, אלא צורך לאומי קיומי (הגנה מפני רעידות אדמה ומתקפות טילים). הגישה המשפטית כיום קובעת כי זכות הקניין אינה זכות לסחוט את הזולת. כאשר סירוב של אדם אחד מסכן את חייהם ואת רכושם של עשרות שכניו, זכות הרוב לגבור מקבלת עדיפות, והדייר הסרבן הופך למטרה משפטית.
14. המהפכה בחוק: הורדת הרוב הדרוש לשני שלישים (66%)
הנשק הראשון במערכה נגד סרבנים הוא חוק פינוי ובינוי (פיצויים). המהפכה הגדולה ביותר שהתרחשה בשנים האחרונות (במסגרת חוק ההסדרים) הייתה הורדת הרף הנדרש להגשת תביעה נגד דייר סרבן. בעבר נדרש רוב מיוחס וקשה להשגה של 80% מבעלי הדירות. יזמים ודיירים ירקו דם כדי להגיע למספר הזה.
כיום, החוק קובע רוב מקל משמעותית: די ברוב של 66% (שני שלישים) מבעלי הדירות במתחם כדי להכריז על הפרויקט כעובדה מוגמרת ולפעול משפטית נגד המיעוט המסרב.
שימו לב למתמטיקה המשפטית: אם בבניין שלכם יש 24 דירות, מספיק שרק 16 בעלי דירות יחתמו על ההסכם המלא מול היזם. ברגע שהגענו למספר הזה (ה"רוב המיוחס"), הדינמיקה מתהפכת. שמונת הדיירים הנותרים מאבדים את כוח הווטו שלהם, והם חשופים כעת לתביעות ענק. המספר הזה הוא נקודת האל חזור של הפרויקט. משרדנו מנהל מעקב שבועי אחר קצב ההחתמות, וברגע שאנו חוצים את רף הרוב המיוחס, אנו משגרים מכתבי התראה תקיפים לכל מי שטרם חתם, ומבהירים לו שהזמן למשחקים נגמר.
15. מתי סירוב נחשב "סביר" ומוצדק משפטית?
חשוב לדייק: לא כל דייר שמסרב לחתום הוא סחטן. חוק פינוי ובינוי מגדיר רשימה סגורה של מקרים שבהם סירוב ייחשב כ"סירוב סביר". במקרים אלו, בית המשפט יגן על הדייר וידרוש מהיזם ומהנציגות לתקן את ההסכם או לתת מענה ספציפי למצוקתו. אלו הן העילות המרכזיות לסירוב מוצדק:
העסקה אינה כדאית כלכלית: אם שמאי מקרקעין אובייקטיבי שמונה על ידי המפקח על הבתים המשותפים קובע שהתמורות המוצעות לדיירים אינן מכסות את הסיכון או אינן משקפות את הפוטנציאל התכנוני של המגרש. (מצב נדיר כשיש עורך דין דיירים מקצועי שניהל מכרז).
אין בטוחות הולמות: אם היזם מסרב לספק את 5 הערבויות הקריטיות שפירטנו בפרק הקודם. במקרה כזה הדייר הסרבן הוא למעשה "הצדיק היחיד בסדום" שמציל את שכניו מעסקה מסוכנת.
היעדר שוויון בתמורות: זהו סעיף קריטי. אם מתברר כי היזם הבטיח "מתנות" שונות לדיירים שונים (למשל תוספת 25 מ"ר לכולם, אך תוספת 40 מ"ר ליו"ר הוועד). אפליה חסרת צידוק שמאי היא עילה מובהקת לביטול העסקה.
נסיבות אישיות מיוחדות: דייר בעל מוגבלות פיזית קשה שהיזם מסרב להתאים עבורו את דירת התמורה (למשל פתחים רחבים לכיסא גלגלים, או קומה ספציפית), או דייר קשיש שהיזם לא מציע לו את החלופות הקבועות בחוק.
אם התנגדות הדייר נופלת לאחת הקטגוריות הללו, עורך דין הדיירים חייב להפנות את הלחץ אל היזם ולדרוש את פתרון הבעיה באופן מיידי.
16. סחטנות נדל"נית: כשסירוב סתמי הופך לתביעה של 10 מיליון שקלים
אם הדייר הסרבן לא מצליח להוכיח שאחת מהעילות המוצדקות מתקיימת בעניינו, והסיבה האמיתית לסירובו היא רצון לסחוט תמורות עודפות ששכניו לא מקבלים (או סתם נקמנות אישית נגד השכן מלמעלה), הוא הופך לנתבע בתיק נזיקין.
איך עובדת תביעת נזיקין נגד דייר סרבן?
בשלב שבו קיים רוב חוקי, משרדנו מגבש את קבוצת הרוב ומגיש בשמם תביעה כספית ישירה נגד הסרבן. התביעה אינה מוגשת על ידי היזם, אלא על ידי השכנים. אנו מכמתים את הנזק הכלכלי שנגרם לכל משפחה בבניין בגלל עיכוב הפרויקט. נניח שהדירה הישנה של כל שכן שווה 2 מיליון שקלים, והדירה החדשה המובטחת שווה 3 מיליון שקלים. הנזק (הרווח שנמנע) מכל שכן הוא מיליון שקלים.
אם יש 20 שכנים שחתמו, אנו מגישים תביעה על סך 20 מיליון שקלים נגד הדייר הסרבן הבודד. בתי המשפט בישראל כבר פסקו לא אחת פיצויים של מיליוני שקלים שרוקנו סרבנים מכל נכסיהם. עצם הגשת כתב התביעה עם סכומים אסטרונומיים כאלו גורמת לרוב המוחלט של הסרבנים להתייעץ עם עורך דין, להבין את הבור שאליו הם קופצים, ולחתום על ההסכם במהירות.
17. נשק יום הדין: מינוי כונס נכסים ואישור בית המשפט
המחוקק הבין שתביעה כספית היא תהליך ארוך, ושכנים לא תמיד רוצים לעקל לשכן שלהם את הפנסיה. לכן, נוסף לחוק מסלול אלטרנטיבי ומהיר יותר הנקרא "סעד אכיפה" או חתימה חלופית.
במקום לדרוש כסף, הרוב הדורש פונה לבית המשפט או למפקח על הבתים המשותפים ומבקש דבר פשוט: "כבוד השופט, קבע שהסירוב אינו סביר, וקח ממנו את זכות החתימה".
כאשר השופט בוחן את העסקה ורואה שהיא הוגנת, שוויונית ומלווה בערבויות מתאימות, הוא רשאי למנות את עורך הדין של הדיירים (או עורך דין חיצוני) לשמש ככונס נכסים ייעודי למטרת חתימה בלבד. כונס הנכסים מקבל סמכות חוקית לחתום על חוזה הפינוי בינוי בשמו ובמקומו של הדייר הסרבן. מרגע זה, ההסכם מחייב את הדייר הסרבן כאילו חתם עליו בעצמו, והפרויקט יכול לצאת לדרך תוך עקיפת הווטו שלו לחלוטין. זהו הפתרון האלגנטי והיעיל ביותר לשחרור פקקים במיזמי ענק.
18. הסכמי סוד (שוחד סמוי) וביטול פרויקטים
אנו חייבים להזהיר אתכם מפני פרקטיקה עבריינית שעדיין מתרחשת בשטח. יזמים חלשים, שרוצים לחסוך מעצמם הליכים משפטיים, נוטים להציע לסרבן הבולט בבניין "הסכם צדדי" (Side Letter). במסגרת הסכם זה, היזם משלם לסרבן חצי מיליון שקלים במזומן, או מתחייב לתת לו מחסן כפול, בתנאי שיחתום וישתוק.
זהו רעל למערכת, והדין ב-2026 מחמיר מאוד עם התופעה. חוק המכר ופסיקת בתי המשפט קובעים בבירור כי היעדר שוויון מהותי בין בעלי הדירות (למעט חריגים שמאיים מוצדקים) מהווה עילה לביטול ההסכם כולו.
משרדנו מבצע תחקיר ובדיקות עומק כדי לוודא שאין הסכמים נסתרים. במידה ומתגלה כי יזם שילם דמי שתיקה לדייר אחד, אנו דורשים מיד (בשם כל שאר הדיירים החתומים) להשוות את התנאים כלפי מעלה, כך שכל בניין יקבל את אותה ההטבה. אם היזם מסרב, אנו רשאים לבטל את ההסכם בגין חוסר תום לב קיצוני. הידיעה על מדיניות זו מחסלת את המוטיבציה של יזמים לשלם לסחטנים.
טבלה 4: מדריך משפטי מזורז | התנגדות לגיטימית מול סחטנות
טבלה זו מסייעת לדיירים ולנציגות לאבחן את סוג הסירוב של השכן שלהם ולהחליט על דרך הפעולה המשפטית הנכונה.
טענת השכן המסרב | האם זו התנגדות סבירה? | מענה משפטי הולם | התוצאה בבית המשפט |
"אני מבוגר מדי ולא יכול לעבור דירה בגיל 82" | סביר לחלוטין. זו זכותו לפי חוק הדייר הקשיש (תיקון 6). | דרישה מהיזם להציע חלופות קונקרטיות: מעבר לדיור מוגן, או רכישת דירה חלופית מוכנה. | בית המשפט יעצור את הפרויקט עד שהיזם ייתן פתרון מלא לקשיש. |
"אני רוצה תוספת של 40 מ"ר למרות שהעירייה מאשרת רק 25" | סחטנות בוטה. דרישה בלתי חוקית המכשילה פרויקט. | הגשת תביעת נזיקין (אובדן רווח) בסך עשרות מיליונים נגד הסרבן. | פיצויים אדירים לטובת שאר הדיירים או מינוי עו"ד שיחתום במקומו. |
"הדירה שלי משופצת מאוד, השקעתי בה חצי מיליון שקל לא מזמן" | סירוב סביר (מותנה). השקעה יוצאת דופן מצריכה התייחסות שמאית. | מינוי שמאי לבדיקת ההשקעה. היזם יידרש לפצות כספית על ההשקעה העודפת. | אם היזם ישלם את ההפרש השמאי, השכן יהיה חייב לחתום. אם יסרב שוב, יחשב לסחטן. |
"היזם סירב לתת לנו ערבות חוק מכר אוטונומית" | סביר והכרחי. שמירה על זכויות קנייניות בסיסיות. | הפסקת התקשרות עם היזם באופן מיידי ופרסום מכרז יזמים חדש. | שופט יגבה את הסרבן במאת האחוזים. אסור לחתום ללא ערבות מוחלטת. |
[ ⚖️ שכן סרבן מחזיק את הבניין כבן ערובה? הגיע הזמן לפעול ]
אל תתנו לאדם אחד להחליט על עתיד המשפחה שלכם ועל ביטחון הילדים שלכם.
התמודדות עם דיירים סרבנים אינה דורשת צעקות באסיפות דיירים, היא דורשת אסטרטגיה חכמה וזרוע משפטית נחושה. המחוקק נתן בידי הרוב את הכלים המשפטיים החזקים ביותר כדי להוציא פרויקטים אל הפועל, כל מה שאתם צריכים זה את משרד עורכי הדין שיודע ללחוץ על ההדק.
במשרד ליעוז בלסיאנו, אנחנו לא נרתעים מעימותים מול סחטנים. אנחנו יודעים לזהות מתי ההתנגדות היא אמתית ודורשת פתרון רגיש מטעם היזם, ומתי מדובר בסחטנות שיש לרסק בבית המשפט באמצעות תביעות נזיקין ומינוי כונס נכסים. הרוב בבניין קובע, ואנחנו נוודא שזה יקרה בפועל.
רולטת המיסים של פינוי בינוי: הפטורים, המלכודות וכיצד מצילים מיליונים
19. האשליה הגדולה: "היזם משלם את כל המיסים"
אחד המשפטים השגורים ביותר בפי יזמים ומארגנים הוא: "אל תדאגו, עסקת פינוי בינוי היא עסקת נטו. אנחנו משלמים את כל המיסים". המשפט הזה נכון עקרונית, אך הוא מסתיר בתוכו מוקש משפטי אדיר. בעסקת התחדשות עירונית (שהיא למעשה עסקת חליפין או קומבינציה), בעל הדירה מוכר ליזם את זכויות הבנייה העתידיות שלו, ובתמורה מקבל שירותי בנייה (דירה חדשה).
רשויות המס בישראל רואות בכם, בעלי הדירות, את הנישומים הישירים. כלומר, החוב למס שבח ולמס רכישה רשום על תעודת הזהות שלכם, ולא על שם החברה היזמית. ההסכם החוזי שבו היזם לוקח על עצמו לשלם את המס במקומכם נקרא "גילום מס". הבעיה מתחילה כאשר ליזם אין כסף לשלם, או כאשר מתברר שחבות המס שלכם חורגת מהפטור הסטנדרטי שהיזם לקח בחשבון. במקרה כזה, רשות המיסים לא תעקל את הטרקטורים של הקבלן, היא תעקל את חשבון הבנק האישי שלכם. לכן, הבנת מנגנון המיסוי ודרישת ערבות מיסים בנקאית (כפי שפירטנו בפרק קודם) היא קריטית לשנת לילה רגועה.
20. הבסיס החוקי: פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין
כדי לעודד התחדשות עירונית, המחוקק יצר מסלול פטור ייעודי (פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין). החוק מעניק לדייר פטור ממס שבח במכירת זכויותיו ליזם, ופטור ממס רכישה על קבלת הדירה החדשה, אך זאת רק בהתקיים תנאים נוקשים מאוד:
ראשית, התמורה חייבת להיות דירת מגורים אחת בלבד.
שנית, שטח הדירה החדשה מוגבל בתקרה (לרוב עד 120 מטר רבוע או תוספת של 25 מטר רבוע על הדירה הקיימת, הגבוה מביניהם).
שלישית, חל איסור מוחלט על קבלת תמורה במזומן מחוץ להסכם.
אם היזם מציע לכם "בונוס במזומן" לחתימה, או משלם לכם על שדרוג המטבח ישירות לחשבון הבנק במקום לספק זאת כחלק ממפרט הבנייה, הכסף הזה נחשב ל"תמורה נוספת" החייבת במס שולי גבוה. משרדנו מקפיד שכל התמורות, השדרוגים ודמי השכירות יוגדרו במדויק בחוזה בתוך גבולות הפטור המוכרים על ידי רשות המיסים, כדי למנוע "תאונות מס" של מאות אלפי שקלים לדייר.
21. המלכודת העשירה: בעלי מספר דירות באותו בניין
כאן אנו מגיעים לכאב הראש הגדול ביותר של משקיעים ומשפחות ותיקות. לא מעט אנשים מחזיקים שתי דירות, שלוש ואפילו בניין שלם באותו מתחם המיועד לפינוי בינוי (למשל, הורים שקנו דירה נוספת בבניין עבור הילד).
רשות המיסים קובעת כלל אכזר: הפטור המיוחד של פינוי בינוי חל רק על דירה אחת לכל תא משפחתי באותו מתחם.
מה קורה לדירה השנייה והשלישית שלכם באותו בניין? הן אינן זוכות לפטור הייעודי. הן נחשבות לעסקת קומבינציה רגילה לחלוטין. המשמעות היא שביום חתימת ההסכם, יחול עליכם מס שבח אדיר על עליית הערך של הדירה השנייה מאז שקניתם אותה, וגרוע מכך, יחול מס רכישה יקר על הדירה החדשה שתקבלו מהקבלן. אם לא תכננתם זאת מראש, תגלו פתאום שאתם צריכים לשלם מיליון שקלים לרשות המיסים רק כדי לקבל את הדירות החדשות שלכם. יזמים אינם מוכנים לשאת בעלויות המס החריגות הללו (מס של דירה שנייה), והם תמיד יחריגו אותן מההסכם ויטילו אותן עליכם.
22. הפתרון המלכותי: תכנון מס מוקדם והעברה לילדים
איך מתמודדים עם מלכודת ריבוי הדירות במתחם? באמצעות תכנון מס מקדים, אסטרטגי וחוקי לחלוטין שאנו מבצעים חודשים ואפילו שנים לפני חתימת ההסכם הסופי מול היזם. הפתרון הנפוץ ביותר הוא העברת הדירה הנוספת במתנה (ללא תמורה) לילדים בגירים.
ברגע שהעברתם את הדירה השנייה לילד שלכם, והוא מעל גיל 18 ואינו גר איתכם, הוא נחשב ל"תא משפחתי נפרד" בעיני רשויות המס. כעת, כשהוא יחתום על הסכם הפינוי בינוי מול היזם, הוא ייהנה מפטור מלא כי עבורו זוהי הדירה היחידה במתחם.
אולם, רשות המיסים מכירה את התרגיל הזה ולכן יצרה את "תקופת הצינון". על פי החוק, כדי שהילד ייהנה מהפטור של פינוי בינוי לאחר שקיבל דירה במתנה, חייבים לחלוף לפחות 24 חודשים מיום קבלת המתנה ועד ליום החתימה על הסכם הפינוי בינוי המחייב.
זו בדיוק הסיבה שבגללה אסור לחתום על כלום שמארגנים מגישים לכם מוקדם מדי. חתימה פזיזה עוצרת את שעון העצר ומונעת מכם את האפשרות לבצע תכנון מס משפחתי שיציל לכם מאות אלפי שקלים. במשרדנו, אנו מקפיאים לעיתים פרויקטים כדי לאפשר למשפחות בעלות ריבוי נכסים לבצע העברות בטאבו ולהשלים את תקופת הצינון בבטחה לפני שמכניסים את היזם לתמונה.
23. מכירת הדירה תוך כדי הפרויקט: מי ישלם את היטל ההשבחה?
החיים הם דינמיים. פרויקט התחדשות עירונית יכול לארוך 8 שנים מרגע ההתארגנות ועד קבלת המפתח (הליכי תכנון, אישור תב"ע, היתרים ובנייה). במהלך השנים הללו, ייתכן שתרצו, או תהיו חייבים, למכור את הדירה הישנה שלכם. למשל, משפחה שהתרחבה וצריכה כסף כדי לעבור לעיר אחרת, או יורשים שמבקשים לממש את נכסי העיזבון.
כאשר מוכרים דירה בבניין שעובר פינוי בינוי, ערך הדירה כמובן קופץ משמעותית בשל הזכויות החדשות והתב"ע שאושרה. העירייה, מצידה, דורשת היטל השבחה אדיר כתנאי למתן אישור לטאבו למכירה.
כאן מתרחשים האסונות הכלכליים הגדולים ביותר. בהסכמים רגילים, היזם מתחייב לשלם את היטל ההשבחה שחל בעת הוצאת היתר הבנייה לפרויקט. אך אם אתם בחרתם למכור את הדירה שלכם באופן פרטי בטרם הוצאת ההיתר (מימוש בדרך של מכר), היזמים טוענים שזו בעיה אישית שלכם והם מתנערים מהתשלום. הדייר התמים עשוי למצוא את עצמו נדרש לשלם חצי מיליון שקלים לעירייה רק כדי לאפשר את העברת הבעלות לקונה החדש.
אנו במשרדנו איננו מאפשרים ללקונה הזו להתקיים. ההסכמים שלנו קובעים בצורה אבסולוטית "מנגנון חילוץ". אנו כופים על היזם להסכים כי גם אם דייר ימכור את דירתו תוך כדי תקופת הפרויקט ולפני קבלת היתר הבנייה, היזם יישא במלוא תשלום היטל ההשבחה החל על הדירה, או יעמיד ערבות בנקאית מתאימה לעירייה כדי לשחרר את אישור הטאבו. סעיף זה מבטיח כי הפרויקט לא כובל אתכם כלכלית ומשאיר בידיכם את החופש למכור את הנכס בכל עת מבלי להיקנס על ידי הרשות המקומית.
טבלה 5: בעל דירה יחידה מול משקיע עתיר נכסים | הבדלי המיסוי
טבלה זו ממחישה את החשיפה למס בהתאם לסטטוס של בעל הדירה בבניין המיועד להתחדשות עירונית בשנת 2026.
סוג הדייר והסטטוס במתחם | מס שבח (על מכירת הזכויות ליזם) | מס רכישה (על הדירה החדשה שיקבל) | המענה המשפטי והתכנוני הנדרש |
מחזיק בדירה אחת בלבד במתחם (גם אם יש לו דירות בעיר אחרת) | פטור מלא. בהתאם לפרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין. | פטור מלא. | אין צורך בתכנון מס מיוחד. נדרש רק מנגנון גילום מס בהסכם למקרה של שינויי חקיקה. |
מחזיק בשתי דירות או יותר באותו הבניין/המתחם | חייב במס מלא על הדירה השנייה. מחושב כעסקת קומבינציה יקרה. | חייב במס רכישה מלא על הדירה השנייה. לפי שווי הדירה החדשה והגמורה. | העברת הדירה השנייה במתנה לילד בגיר מבעוד מועד, והמתנה של 24 חודשי "תקופת צינון" לפני חתימה. |
מוכר את דירתו לצד ג' לאחר אישור התב"ע החדשה | פטור ממס שבח במקרים מסוימים (פטור דירה יחידה), אך חשוף להיטל השבחה. | הקונה החדש ישלם מס רכישה רגיל בהתאם לסטטוס שלו. | הכנסת סעיף בהסכם הפינוי בינוי המחייב את היזם לשלם את היטל ההשבחה גם ב"מימוש בדרך של מכר" עצמאי. |
[ 💰 עומדים לחתום על פינוי בינוי ויש לכם יותר מדירה אחת בבניין? ]
חתימה אחת שלכם עכשיו שווה דרישת מס של מאות אלפי שקלים מחר בבוקר.
ההגנה הכלכלית בהתחדשות עירונית מתחילה הרבה לפני שבחנתם את מפרט המטבח שהקבלן מציע. היא מתחילה בתכנון מס קפדני. רשות המיסים אינה סולחת על טעויות, ויזמים תמיד ינסו לגלגל את החריגות הללו אליכם.
במשרד ליעוז בלסיאנו, מחלקת מיסוי המקרקעין עובדת שכם אל שכם עם מחלקת ההתחדשות העירונית. אנו בונים עבורכם "מיפוי מס" מלא עוד לפני פרסום המכרז ליזמים, מבצעים העברות פנים משפחתיות כדי להימנע ממיסוי של ריבוי נכסים, ומבצרים את ההסכם מול היזם כך שאף הפתעת מס לא תיפול עליכם לעולם.
שלב הפינוי ותקופת השכירות: איך מבטיחים שהקבלן לא ישאיר אתכם ברחוב
24. רגע האמת: התנאים הקשוחים למסירת המפתח ליזם
ביום שבו אתם נדרשים לפנות את הדירה שלכם לקראת ההריסה, אתם נמצאים בנקודת החולשה הגדולה ביותר שלכם לאורך כל הפרויקט. אתם מוסרים ליזם נכס מוחשי בשווי מיליוני שקלים, ובתמורה נשארים עם הבטחה על הנייר. הפחד הגדול ביותר של כל דייר הוא למצוא את עצמו ללא הדירה הישנה, ללא הדירה החדשה, ועם יזם שנעלם.
כדי למנוע את תרחיש האימה הזה, משרדנו מציב "חומת אש" משפטית סביב מועד הפינוי. על פי החוזים שאנו מנסחים, דייר לא יידרש לארוז אפילו ארגז אחד, ולא ימסור את מפתח הדירה, עד שלא יתקיימו כל "התנאים המתלים" במלואם וללא יוצא מן הכלל:
ראשית חובה שיהיה בידי היזם היתר בנייה מלא ובתוקף מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה המאפשר תחילת עבודות. לא מסתפקים ב"החלטת ועדה" או ב"היתר בתנאים", אלא אך ורק בהיתר בנייה חתום ומשולם.
שנית חובה שייחתם הסכם ליווי פיננסי סגור (ליווי בנקאי) מול בנק מסחרי או חברת ביטוח מוכרת בישראל, אשר יממנו את הפרויקט מתחילתו ועד סופו.
שלישית וזהו התנאי הקריטי ביותר: כל הערבויות הבנקאיות האישיות שלכם (ערבות חוק המכר וערבות השכירות) חייבות להיות מופקות, חתומות ולהימסר פיזית לידיו הנאמנות של עורך הדין שלכם. רק כשהערבויות שמורות אצלנו בכספת המשרד, אנו נותנים לדיירים את ה"אור הירוק" לפנות את הדירות ולמסור את המפתחות ליזם.
25. מי קובע את שכר הדירה שלכם וכיצד הוא משולם?
מרגע שפיניתם את הדירה, היזם מחויב לשלם לכם שכר דירה חודשי כדי שתוכלו לשכור דירה חלופית ראויה באותו האזור. יזמים רבים מנסים לקבע בהסכם סכום שכירות קבוע ונמוך מראש (למשל 5,000 שקלים לחודש) שיישאר זהה לכל אורך שנות הבנייה. זוהי מלכודת כלכלית מסוכנת. מחירי השכירות בישראל עולים בהתמדה, וסכום שהספיק לשכירת דירת ארבעה חדרים בשנת 2026, עלול שלא להספיק אפילו לדירת שלושה חדרים בשנת 2029.
הפתרון המשפטי והשמאי שאנו דורשים הוא מנגנון עדכון דינמי. סכום דמי השכירות ייקבע על ידי שמאי מקרקעין אובייקטיבי שיוסכם על נציגות הדיירים, והוא יקבע את שווי השכירות הראוי לדירה דומה לדירתכם הישנה באותה השכונה בדיוק סמוך למועד הפינוי. יתרה מכך, אנו מתעקשים על הכנסת "מנגנון עדכון תקופתי" לתוך החוזה. משמעות המנגנון היא שדמי השכירות יוצמדו למדד המחירים לצרכן או יעודכנו מחדש על ידי השמאי בכל 12 חודשים, על מנת להבטיח שכוח הקנייה שלכם יישאר חזק ותוכלו להמשיך לשלם את השכירות בדירה החלופית ללא צורך להשלים כסף מכיסכם הפרטי.
אנו דורשים שהיזם ישלם את דמי השכירות מראש לכל רבעון (שלושה חודשים מראש), כדי לחסוך מכם את הלחץ והמרדף החודשי אחר הצ'ק של הקבלן. יחד עם התשלום הראשון, היזם חייב לממן גם את הוצאות ההובלה שלכם אל הדירה השכורה, ואת הוצאות ההובלה העתידיות חזרה אל הדירה החדשה בפרויקט.
26. הערבות האוטונומית לשכירות: נשק יום הדין המשפטי
מה קורה אם היזם נקלע למשבר תזרימי ומפסיק להעביר לכם את דמי השכירות החודשיים? במצב רגיל, הייתם צריכים לשכור עורך דין, להגיש תביעה לבית המשפט, להמתין חודשים ארוכים לפסק דין, ובינתיים לשלם את שכר הדירה מכיסכם או להיזרק לרחוב.
כאן נכנסת לתמונה הערבות הבנקאית האוטונומית לשכירות. ערבות זו היא מסמך משפטי בעל עוצמה אדירה המונפק על ידי הבנק המלווה של הפרויקט. משמעות המילה "אוטונומית" היא שהערבות מנותקת לחלוטין מכל מחלוקת שיש לכם מול היזם. הבנק אינו שופט ואינו חוקר מי צודק. אם מגיע האחד בחודש והיזם לא שילם לכם את שכר הדירה שהתחייב אליו, עורך הדין שלכם פונה ישירות לבנק ודורש את חילוט הערבות. הבנק חייב להעביר את הכסף לחשבונכם תוך מספר ימים ספורים (לרוב שבעה ימים), ללא צורך בהוכחת נזק וללא צו של בית משפט.
הערבות הזו חייבת לכסות מראש את סך כל דמי השכירות הצפויים לכל תקופת הבנייה המוערכת (למשל 36 חודשי בנייה כפול שכר הדירה החודשי), בתוספת רזרבה לכיסוי חודשי איחור פוטנציאליים. זהו החמצן הכלכלי שלכם בתקופת המעבר, ואסור להתפשר על פסיק בניסוח שלה.
27. קריסת קבלן באמצע הבנייה: הפתרון של חשבון הליווי הסגור
שנת 2026, על סביבת הריבית המאתגרת שלה, לימדה אותנו שגם חברות בנייה גדולות ווותיקות עלולות לקרוס. התסריט שבו הקבלן המבצע או היזם מכריזים על פשיטת רגל, ומשאירים את הבניין שלכם כשלד בטון נטוש באמצע העיר, הוא תסריט ריאלי שיש להיערך אליו במלוא החומרה המשפטית.
ההגנה המוחלטת מפני תרחיש זה טמונה במנגנון הליווי הבנקאי הסגור. בפרויקט התחדשות עירונית תקין, היזם אינו מנהל את כספי הפרויקט מחשבון העובר ושב הרגיל שלו. הבנק המלווה מקים "משק כספי סגור" המוקדש אך ורק לבניין שלכם. כל ההכנסות ממכירת הדירות החדשות לידי רוכשים חיצוניים נכנסות ישירות לחשבון הסגור בבנק, ולא לכיסו של היזם. הבנק, באמצעות מפקח הנדסי מטעמו, משחרר כספים ליזם או לקבלן הביצוע אך ורק בהתאם להתקדמות הבנייה בשטח (לפי שלבים מוגדרים כמו יציקת יסודות, גמר שלד, טיח וכדומה).
אם היזם קורס ונוטש את אתר הבנייה, המשק הסגור מציל את הדיירים. הבנק המלווה נכנס מיידית לנעליו של היזם (זכות הקרויה Step in Rights). מכיוון שהבנק מעוניין להחזיר לעצמו את ההלוואות שהעניק לפרויקט, והדרך היחידה שלו לעשות זאת היא למכור את הדירות החדשות, יש לבנק אינטרס כלכלי מובהק לסיים את הבנייה. הבנק ימנה כונס נכסים מטעמו, ישכור קבלן ביצוע חדש בכספים שנשארו בחשבון הליווי, וישלים את בניית הבניין עבורכם. בינתיים, הערבויות האוטונומיות שבידיכם יבטיחו שתמשיכו לקבל את שכר הדירה שלכם כסדרו, עד לקבלת המפתח המיוחל.
28. איחור במסירה בהתחדשות עירונית: הסנקציות החדשות
איחורים במסירת הדירות הם מכת מדינה בענף הנדל"ן. פרויקט שהובטח להסתיים תוך 36 חודשים נגרר לא פעם ל-48 חודשים ויותר. כדי לפצות את הדיירים על עוגמת הנפש ועל הצורך להאריך את חוזי השכירות הזמניים שלהם, חוק המכר מתערב בעוצמה ומטיל קנסות כבדים על יזמים מאחרים.
בעקבות תיקון 9 לחוק המכר, שהתאמנו את יישומו לפרויקטים של התחדשות עירונית, הכללים השתנו לטובת הדיירים. היזם זכאי לתקופת חסד קצרה של עד 30 ימי איחור ללא קנס. מרגע שהיזם חצה את תקופת החסד ואיחר במסירת הדירה מעבר לחודש הראשון, הוא מאבד את ההגנה ומחויב בתשלום פיצוי רטרואקטיבי מהיום הראשון לאיחור.
לפי הדין העדכני של שנת 2026, הפיצוי על החודשים הראשונים של האיחור יעמוד על סכום שכר הדירה החודשי הראוי לדירה החדשה שלכם, ולאחר מספר חודשים נוספים הפיצוי מזנק לשיעור של 125 אחוזים ובהמשך ל-150 אחוזים משכר הדירה הראוי לדירה החדשה והמשודרגת (היקרה יותר מהישנה). הפיצוי העונשי הזה נועד לצרוב ליזם בכיס ולגרום לו להביא פועלים נוספים לשטח כדי לסיים את הבנייה מהר ככל האפשר. משרדנו מוודא כי בחוזה לא יסתתרו סעיפי מילוט המאפשרים ליזם לפטור את עצמו מקנסות בטענות של כוח עליון או עיכובים בירוקרטיים רגילים שניתן היה לצפות מראש.
טבלה 6: מנגנוני הגנה בתקופת השכירות | ההבדל בין חוזה רגיל לחוזה מנצח
טבלה זו משווה בין התנאים שהיזמים מנסים להכתיב לבין התנאים הקשיחים שמשרדנו מחייב כתנאי לפינוי הדירה.
נושא ההגנה | הצעת היזם הסטנדרטית (הסכנה) | הדרישה המשפטית של משרדנו (הביטחון) | התוצאה עבור הדייר בשטח |
גובה שכר הדירה | סכום קבוע מראש שאינו משתנה לכל אורך שנות הבנייה. | קביעת שמאי אובייקטיבי במועד הפינוי עם מנגנון עדכון שנתי צמוד למדד או לשוק. | הבטחה שלא תצטרכו להשלים מאות שקלים מכיסכם כשהשכירות תתייקר. |
הבטחת תשלום השכירות | היזם מוסר לדייר צ'קים דחויים מראש של החברה היזמית. | ערבות בנקאית אוטונומית מתחדשת לכל תקופת הבנייה. | אם צ'ק של קבלן חוזר אין לכם למי לפנות. ערבות בנקאית נותנת כסף ודאי ומהיר מהבנק. |
מועד פינוי הדירה הישנה | דרישה לפינוי מיד עם החלטת הוועדה המקומית (לפני היתר סופי). | פינוי אך ורק לאחר קבלת היתר בנייה מלא חתום וקבלת כל הערבויות הפיזיות ביד. | מניעת מצב שבו הרסו לכם את הבית ואז הפרויקט נתקע לשנתיים בהמתנה להיתרים ולבנק. |
איחור במסירת הדירה החדשה | סעיפי פטור נרחבים בגין "כוח עליון", מחסור בפועלים או עיכובי עירייה. | קנסות עונשיים על פי חוק המכר ללא סעיפי מילוט רחבים, הגבלת תירוצי "כוח עליון". | קבלת פיצוי הולם שמאפשר לממן את המשך מגוריכם בשכירות ללא לחץ כלכלי. |
[ 🚚 מתכוננים לארוז? ודאו שהערבויות שלכם כבר בכספת ]
יום הפינוי הוא נקודת האל חזור שלכם בעסקת ההתחדשות העירונית.
אם תעזבו את הבית לפני שהחוזה מבטיח אתכם מכל כיוון אפשרי, אתם מהמרים על העתיד שלכם ושל משפחתכם על סמך הבטחות בעל פה של קבלנים. הבטחות לא משלמות שכר דירה, ערבויות בנקאיות אוטונומיות כן.
במשרד ליעוז בלסיאנו, אנחנו שומרים עליכם גם ברגעים המפחידים ביותר. אנחנו בודקים את הסכם הליווי הבנקאי בזכוכית מגדלת, שומרים את הערבויות המקוריות שלכם בכספות המשרד, ולא מאפשרים ליזם לגעת בלבנה אחת בבניין שלכם עד שנדע בביטחון מוחלט שהעתיד שלכם מובטח כלכלית ומשפטית.
החזרה הביתה: פרוטוקול מסירה, ליקויי בנייה, שנת הבדק ורישום בטאבו
29. פרוטוקול המסירה (הפרוטוקול הראשון): הרגע המרגש שהוא גם מלכודת משפטית
היום המיוחל הגיע. נציג הקבלן מזמין אתכם לסיור בדירה החדשה שלכם רגע לפני קבלת המפתחות. הדירה מבריקה, הריח של הצבע הטרי באוויר, והנציג מגיש לכם טופס הנקרא "פרוטוקול מסירה" ומבקש שתחתמו בתחתית העמוד כי קיבלתם את הדירה לשביעות רצונכם המלאה. רוב הדיירים, מתוך התרגשות אדירה ורצון עז להיכנס כבר הביתה, חותמים על המסמך מבלי לבדוק את הדירה לעומק. זוהי שגיאה קריטית שעולה ביוקר.
פרוטוקול המסירה הוא מסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין. קבלנים רבים שותלים בתוך הפרוטוקול סעיפי ויתור דרקוניים, לפיהם החתימה שלכם מהווה אישור לכך שאין לכם שום טענות עתידיות לגבי פגמים גלויים לעין (כמו שריטות בריצוף, חלונות שרוטים, או דלתות עקומות). אם חתמתם, ובשבוע שלאחר מכן גיליתם שריטה עמוקה על חלון הוויטרינה בסלון, הקבלן ינפנף בפרוטוקול ויטען שאתם גרמתם לנזק במהלך העברת הרהיטים שלכם.
ההנחיה החד משמעית של משרדנו לדיירים היא לעולם לא להגיע לבד למעמד מסירת הדירה. אתם חייבים להגיע בליווי מהנדס מומחה מטעם חברת "בדק בית" פרטית שאתם שוכרים, או שהנציגות שכרה במרוכז לכלל הבניין. המהנדס מצויד במכשור טכנולוגי מתקדם (מצלמות תרמיות לאיתור רטיבות נסתרת, פלסים דיגיטליים לבדיקת שיפועים במרפסות ובמקלחות) והוא סורק את הדירה מילימטר אחר מילימטר. כל ליקוי, קטן כגדול, נרשם במפורש בתוך פרוטוקול המסירה או בנספח המצורף אליו. רק לאחר שהקבלן חותם על רשימת הליקויים ומתחייב לתקן אותם, אתם רשאים לקבל את המפתח. התיעוד הזה הוא תעודת הביטוח שלכם להמשך הדרך מול מחלקת השירות של היזם.
30. חוק המכר (דירות): המגן שלכם מפני ליקויי בנייה
הבנייה המודרנית של שנת 2026 היא מהירה ומורכבת, ולעיתים קרובות מבוצעת על ידי קבלני משנה רבים. התוצאה הבלתי נמנעת היא שבכל דירה חדשה, ללא יוצא מן הכלל, מתגלים ליקויי בנייה בחודשים הראשונים למגורים. החל מסדקים בקירות (תוצאה טבעית של שקיעת הבניין), דרך רטיבויות בחורף הראשון, ועד לאריחי חיפוי נושרים.
כדי להגן על רוכשי הדירות ועל הדיירים החוזרים בפרויקטים של התחדשות עירונית, חוק המכר מחלק את אחריות הקבלן לשתי תקופות עוקבות:
התקופה הראשונה היא תקופת הבדק. זוהי התקופה שמתחילה ביום מסירת הדירה לידיכם. אורכה של תקופת הבדק משתנה בהתאם לסוג הליקוי (ראו פירוט בטבלה מטה). במהלך תקופה זו, נטל ההוכחה מוטל כולו על הקבלן. אם התגלה ליקוי בדירה, ההנחה החוקית היא שהקבלן אשם בו ועליו לתקן אותו על חשבונו באופן מיידי, אלא אם כן הקבלן יצליח להוכיח בבית המשפט שאתם אלו שגרמתם לנזק בזדון.
התקופה השנייה היא תקופת האחריות. תקופה זו מתחילה מיד עם סיום תקופת הבדק ונמשכת שלוש שנים נוספות לגבי כל סוגי הליקויים. בתקופה זו, המשוואה המשפטית מתהפכת ונטל ההוכחה עובר אליכם. עליכם להביא חוות דעת של מהנדס מטעמכם המוכיחה שהליקוי נובע מתכנון לקוי, מעבודה רשלנית או מחומרי בנייה פגומים של הקבלן.
31. האכיפה בשטח: כיצד גורמים לקבלן לחזור ולתקן?
החוק הישראלי יפה על הנייר, אך המציאות בשטח מתסכלת דיירים רבים. אתם פותחים קריאת שירות במוקד של היזם על נזילה בתקרה, ונציגי השירות מסננים אתכם, קובעים מועדים ולא מגיעים, או שולחים פועל שמורח מעט חומר איטום מבלי לפתור את הבעיה מהשורש. שיטת "מצליח" של קבלנים נועדה להתיש אתכם עד שתוותרו ותביאו איש מקצוע פרטי על חשבונכם.
כאן נכנסת לפעולה ערבות הבדק שדרשנו בחוזה המקורי (כפי שהוסבר בפרקים הקודמים). בעסקאות שמנוהלות על ידי משרדנו, היזם אינו מקבל את כל הערבויות בחזרה ביום מסירת הדירות. אנו משאירים בידי נציגות הדיירים ערבות בנקאית אוטונומית בסכום משמעותי לתקופה של שנה לפחות מיום האכלוס. אם היזם מתעלם מפניות הדיירים ומסרב לתקן ליקויי בנייה חמורים (במיוחד ברכוש המשותף כמו נזילות בחניון התת קרקעי, תקלות במעליות או בעיות בחיפוי החוץ), עורך הדין של הדיירים פונה לבנק ומאיים בחילוט הערבות. ברגע שקצין האשראי של הבנק מתקשר ליזם ומודיע לו על דרישת החילוט, צוותי התיקון של הקבלן מתייצבים בבניין כבר בבוקר שלמחרת. כוח כלכלי הוא השפה היחידה שחברות בנייה מבינות.
32. הסיוט הבירוקרטי: מתי הדירה תירשם על שמכם בטאבו?
דיירים רבים מופתעים לגלות שגם שנה ושנתיים לאחר שקיבלו את המפתח לדירה החדשה, אם הם מוציאים נסח טאבו, הם עדיין רואים את הרישום של הדירה הישנה שלהם או הערת אזהרה בלבד. הליך הרישום של בית משותף חדש במדינת ישראל הוא מסע ייסורים בירוקרטי שיכול לארוך בין שלוש לחמש שנים מיום האכלוס.
התהליך מורכב ממספר שלבים תכנוניים ומשפטיים כבדים:
תחילה יש לבצע תהליך הנקרא "איחוד וחלוקה" (פרצלציה) למגרש, במיוחד בפרויקטים של פינוי בינוי מתחמי שבהם מספר חלקות ישנות מחוברות לחלקה אחת ענקית.
לאחר מכן, מודד מוסמך צריך להכין תשריט מדויק של הבניין החדש, כולל סימון מדויק של כל חניה, כל מחסן וכל דירה.
בשלב השלישי, היזם מחויב להגיש בקשה למפקח על המקרקעין לביטול צו הבית המשותף הישן ולרישום צו בית משותף חדש. במסגרת צו זה, נרשמת כל "תת חלקה" (דירה ספציפית) על שם הבעלים החוקיים שלה (אתם), ורק אז נמחקות כל הערות האזהרה הישנות.
מדוע קבלנים רבים "גוררים רגליים" בשלב הזה? מכיוון שהם כבר מכרו את הדירות שלהם וקיבלו את הכסף מהרוכשים. התמריץ הכלכלי שלהם לטפל בבירוקרטיה של הטאבו הוא אפסי.
בדיוק מסיבה זו, הכלל הנוקשה במשרדנו מחייב את היזם להשאיר בנאמנות אצל עורך הדין של הדיירים ערבות רישום בנקאית. הערבות הזו (בסכומים של מיליוני שקלים לכלל הפרויקט) מבטיחה שאם היזם לא ישלים את הרישום בטאבו בתוך פרק הזמן שהוגדר בהסכם (לרוב עד שלוש שנים מהאכלוס), הדיירים יוכלו לחלט את הכסף, לשכור עורך דין חיצוני המתמחה ברישומים, ולהשלים את הליך הטאבו באופן עצמאי באמצעות כספי היזם.
33. מכת המדינה של 2026: דמי הניהול וקרן התחזוקה (פחת)
המעבר מדירה ישנה בבניין רכבת למגדל מגורים יוקרתי בן 30 קומות מביא איתו הלם כלכלי קשה לדיירים הוותיקים. בבניין הישן שילמתם מאה שקלים בחודש לוועד הבית המקומי שניקה את המדרגות פעם בשבוע. במגדל החדש המציאות שונה בתכלית. ישנן מערכות כיבוי אש סבוכות, משאבות לחץ מים, חניונים רובוטיים, ארבע מעליות מהירות, ודרישה עירונית להעסקת חברת ניהול חיצונית במשרה מלאה.
דמי הניהול החודשיים במגדלים כאלו מזנקים לסכומים שנעים בין 1,500 ל-2,500 שקלים בחודש (תלוי באזור ובמתקנים). קשישים ומשפחות ממעמד הביניים פשוט קורסים תחת הנטל הזה, ולעיתים נאלצים למכור את דירת החלומות שלהם רק בגלל שאינם מסוגלים לממן את הוצאות חברת הניהול.
כדי להגן על הדיירים הוותיקים (הבעלים המקוריים של הקרקע), החקיקה והפרקטיקה המשפטית של 2026 מחייבות את היזם להקים קרן תחזוקה ייעודית (קרן פחת) על חשבונו.
במסגרת המכרז שאנו מנהלים מול היזמים בתחילת הפרויקט (ראו פרק 2), אנו מציבים דרישת סף בלתי מתפשרת. היזם מחויב להפקיד סכום עתק (לעיתים מיליוני שקלים) לתוך חשבון נאמנות מיוחד השייך לנציגות הדיירים הוותיקים. הכספים מתוך קרן זו נועדו לסבסד את דמי הניהול עבור הדיירים המקוריים בלבד למשך תקופה של חמש עד עשר שנים מיום האכלוס. הקרן הזו מבטיחה שהדיירים שסיפקו ליזם את הקרקע ייהנו מרווחה כלכלית ויוכלו להמשיך לגור בביתם החדש בכבוד, מבלי שהתחזוקה השוטפת תרושש אותם.
טבלה 7: מדריך זמנים חוק המכר | תקופות הבדק העדכניות (2026)
טבלה זו מסכמת את אחריות הקבלן על פי חוק המכר (דירות) המעודכן. על הקבלן חובה לתקן את הליקויים על חשבונו במהלך השנים המצוינות (מרגע מסירת הדירה).
סוג הליקוי בדירה או בבניין | אורכה של תקופת הבדק (באחריות קבלן מוחלטת) | תוספת תקופת אחריות (חובת הוכחה על הדייר) |
ליקויי מסגרות ונגרות (דלתות, חלונות, ארונות) | שנתיים (2 שנים) | שלוש שנים נוספות (סה"כ 5 שנים) |
ריצוף וחיפוי פנים (שקיעת מרצפות, שברים, רובה) | שלוש שנים (3 שנים) | שלוש שנים נוספות (סה"כ 6 שנים) |
מערכות צנרת, מים וביוב (נזילות, סתימות חוזרות) | ארבע שנים (4 שנים) | שלוש שנים נוספות (סה"כ 7 שנים) |
איטום המבנה (חדירת רטיבות מגג, קירות או מקלחת) | שבע שנים (7 שנים) | שלוש שנים נוספות (סה"כ 10 שנים) |
סדקים עוברים וקילופי חיפוי חוץ (אבני חיפוי נופלות) | שבע שנים (7 שנים) | שלוש שנים נוספות (סה"כ 10 שנים) |
(הערה משפטית: ליקויי שלד מהותיים המשפיעים על יציבות הבניין נהנים מתקופת אחריות ארוכה אף יותר, ולעיתים קרובות אינם מתיישנים כלל).
[ 🔑 אל תיקחו את המפתח לפני שקיבלתם הגנה משפטית ]
התרגשות היא האויב הגדול ביותר שלכם ביום מסירת הדירה.
קבלנים בונים על החיוך שלכם כדי להחתים אתכם על טופסי ויתור שיעלו לכם מאות אלפי שקלים בעתיד. אל תוותרו על בדק בית מקצועי, ואל תתנו לקבלן לסנן אתכם כשיש לכם רטיבות בחורף הראשון.
במשרד ליעוז בלסיאנו, אנחנו לא עוזבים אתכם ביום פתיחת השמפניות. אנחנו מלווים אתכם אל תוך הדירה החדשה, מחזיקים את ערבויות הבדק של הקבלן קרוב לחזה, מנהלים משא ומתן קשוח מול חברות הניהול של המגדל, ומוודאים שהדירה שלכם תירשם בטאבו על שמכם בדרך המהירה והבטוחה ביותר. אנחנו כאן כדי להבטיח שהחלום לא יהפוך לסיוט תחזוקתי.
חדר החקירות (חלק א'): 7 שאלות העומק שדיירים פוחדים לשאול
34. "יש לי משכנתא על הדירה הישנה. מה יקרה כשהטרקטור יהרוס אותה? הבנק ידרוש את הכסף חזרה?"
זוהי כנראה השאלה הנפוצה והמלחיצה ביותר, ובצדק. הבנק נתן לכם הלוואה של מיליון שקלים ורשם שעבוד (משכנתא) על קירות הדירה שלכם. ביום שבו היזם הורס את הבניין, הבטוחה של הבנק הופכת לאבק. דיירים רבים חוששים שהבנק יכריז על "פירעון מיידי" וידרוש את כל הכסף בבת אחת.
התשובה המשפטית היא מרגיעה לחלוטין. בשנת 2026, המערכת הבנקאית בישראל ערוכה היטב לפרויקטים של התחדשות עירונית, וקיים מנגנון מסודר שנקרא "הסבת ביטחונות" או מכתב החרגה.
תהליך העבודה מתבצע כך: חודשים ספורים לפני הריסת הבניין, עורך הדין של היזם (בפיקוח צמוד של עורך דין הדיירים) פונה לבנק המשכנתאות שלכם. הבנק מסכים "לשחרר" את הדירה הישנה מהשעבוד כדי לאפשר את הריסתה, ובתמורה הוא רושם שעבוד חלופי. השעבוד החדש נרשם על זכויותיכם החוזיות לקבלת הדירה החדשה, ועל הערבות הבנקאית (ערבות חוק המכר) שהיזם העמיד עבורכם.
מבחינתכם כדיירים, המעבר הוא שקוף לחלוטין. אתם ממשיכים לשלם את ההחזר החודשי הרגיל שלכם לבנק בדיוק כפי ששילמתם קודם לכן. עם סיום הפרויקט, המשכנתא שלכם תירשם בטאבו על הדירה החדשה והמושבחת. חשוב להדגיש כי כל העלויות והאגרות הכרוכות בטיפול מול בנק המשכנתאות מוטלות בהסכם אך ורק על היזם.
35. "אשתי ואני מתגרשים. הדירה רשומה על שנינו והפרויקט באמצע. איך מחלקים נכס שעוד לא נבנה?"
גירושין הם אירוע כלכלי ורגשי מטלטל, וכאשר הם מתרחשים בעיצומו של פרויקט פינוי בינוי, המורכבות המשפטית מכפילה את עצמה. חוק יחסי ממון דורש לבצע פירוק שיתוף ואיזון משאבים, אך כיצד מוכרים או מחלקים דירה שכרגע היא בגדר זכות חוזית על הנייר?
המענה המשפטי במשרדנו מציע לבני הזוג שתי חלופות מרכזיות, בהתאם למצבם הכלכלי:
החלופה הראשונה היא "מכירת הזכויות תוך כדי תנועה". בני הזוג מסכימים (או שבית המשפט לענייני משפחה מורה להם) למכור את הזכויות החוזיות שלהם בדירה העתידית לצד שלישי. הקונה רוכש למעשה את ההסכם מול היזם. היתרון הוא קבלת כסף מזומן ומיידי המאפשר לשני בני הזוג לפתוח דף חדש. החיסרון הוא שמוכרים נכס לא גמור, ולכן המחיר שיתקבל יהיה נמוך משווי הדירה הסופית עם קבלת המפתח. בנוסף, קיימת חשיפה לתשלום היטל השבחה.
החלופה השנייה והמומלצת לרוב היא "הסכם המתנה וחלוקה עתידית". עורכי הדין מנסחים הסכם גירושין שבו הדירה נשארת בבעלות משותפת (מושע) של שני בני הזוג עד לסיום הפרויקט. שכר הדירה שהיזם משלם בתקופת הבנייה מתחלק שווה בשווה בין הצדדים. רק לאחר קבלת המפתח ורישום הדירה החדשה בטאבו, הדירה תימכר בשוק החופשי כדירת יוקרה חדשה, והרווח המקסימלי יחולק בין הצדדים. פתרון זה דורש בגרות ויכולת תקשורת מינימלית בין הגרושים.
36. "אבי חתם על ההסכם מול היזם ונפטר לפני ההריסה. האם ההסכם מבוטל והיורשים צריכים לנהל משא ומתן מחדש?"
המוות אינו מבטל הסכמי מקרקעין. על פי דיני החוזים וחוק הירושה בישראל, היורשים נכנסים בנעליו של המנוח לכל דבר ועניין. אם המנוח חתם על הסכם פינוי בינוי מחייב, החתימה הזו מחייבת את היורשים באותה המידה, והם אינם יכולים לחזור בהם או לדרוש פתיחת משא ומתן לשיפור תנאים.
האתגר כאן הוא בעיקר פרוצדורלי. כדי שהיזם יוכל להתקדם עם הפרויקט, להוציא היתרי בנייה ולרשום הערות אזהרה, הוא חייב שבעלי הדירות הרשומים בטאבו יהיו בין החיים. לכן, על היורשים לפעול במהירות להוצאת "צו ירושה" או "צו קיום צוואה" מטעם הרשם לענייני ירושה. לאחר קבלת הצו, יש לרשום את הדירה בטאבו על שם היורשים. ברגע שהרישום הושלם, היורשים חותמים על מסמכי הפרויקט הפורמליים (כגון ייפוי כוח ליזם) והפרויקט ממשיך כסדרו. משרדנו מלווה את משפחות הדיירים גם בהליכי ההורשה הללו כדי לוודא שלא ייווצר עיכוב בפרויקט הכללי בגלל בעיות בירוקרטיות.
37. "לאחד השכנים בבניין יש עיקול על הדירה בגלל חובות לשוק האפור. האם זה יתקע לכולנו את הפרויקט?"
קיומם של עיקולים, שעבודים או הערות אזהרה על אחת הדירות בבניין הוא תופעה שכיחה מאוד, במיוחד בבניינים ישנים רבי דיירים. במבט ראשון, נראה כי עיקול מונע את הריסת הבניין, שכן הנושה (בעל החוב) אינו מוכן לאבד את הנכס שעליו הטיל את העיקול. אולם, אל דאגה, קיומו של עיקול אינו סיבה לגניזת הפרויקט.
עורכי הדין של היזם, בשיתוף עורך הדין של הדיירים, פועלים לניקוי הטאבו (Clearing the Title). התהליך מבוצע מול לשכת ההוצאה לפועל או מול בית המשפט שהטיל את העיקול. אנו פונים לנושה ומסבירים לו את ההיגיון הכלכלי הפשוט. אנו אומרים לנושה: אם נשאיר את העיקול על הדירה הישנה, היא תישאר שווה מעט מאוד כסף ואולי אפילו תוכרז כמבנה מסוכן. אם תסכים להסיר את העיקול מהדירה הישנה ולאפשר את ההריסה, אנו נרשום את העיקול מחדש על זכותו של החייב לקבל את הדירה החדשה והיקרה פי כמה, וכן נרשום את העיקול על הערבויות הבנקאיות שלו.
ברוב המוחלט של המקרים, הנושים מסכימים להסבת העיקול (בדומה להסבת משכנתא), שכן הדבר משביח את הבטוחה שלהם בצורה חסרת תקדים.
38. "סגרתי מרפסת ופיצלתי דירה לפני עשרים שנה בלי היתר בנייה. האם אקבל תמורה גדולה יותר כי הדירה שלי גדולה יותר בפועל?"
זוהי אחת האכזבות הקשות ביותר עבור בעלי דירות רבים. בישראל קיימת מסורת ארוכת שנים של סגירת מרפסות, הוספת חדרים על הגג או בניית מחסנים בחצר ללא היתר. דיירים אלו בטוחים שכיוון שהם גרים בדירה של 100 מטר רבוע בפועל, הם יקבלו דירה חדשה של 120 מטר רבוע.
האמת המשפטית והשמאית שונה בתכלית. יזמים ושמאים מחשבים את תמורת הדייר אך ורק על בסיס השטח החוקי והבנוי בהיתר. כלומר, השטח שמופיע בנסח הטאבו המקורי, בהיתר הבנייה ההיסטורי של הבניין ובתיק הבניין בעירייה. בנייה בלתי חוקית, חריגות בנייה או פלישות לשטחים משותפים אינן נספרות ואינן מזכות אתכם במטרים נוספים בדירה החדשה.
יתרה מכך, חריגות בנייה עלולות לסבך אתכם אישית. עיריות מנצלות את הבקשה להיתר בנייה של היזם כדי "לסגור חשבונות" עם דיירים עברייני בנייה, ועשויות לדרוש תשלום קנסות או ארנונה רטרואקטיבית על השטחים שהוסתרו מהן במשך שנים. ההמלצה שלנו היא להגיע לשולחן המשא ומתן עם ציפיות המבוססות על מסמכי הטאבו בלבד.
39. "יש לי חנות מכולת בקומת הקרקע של הבניין. האם אקבל חנות חדשה או דירת מגורים?"
פרויקטים הכוללים "עירוב שימושים" (חנויות בקומת הקרקע ומגורים מעליהן) דורשים התייחסות משפטית מיוחדת. התמורה שיקבל בעל העסק תלויה בתוכנית בניין העיר (תב"ע) החדשה שהיזם מקדם בעירייה.
אם התב"ע החדשה מאשרת בניית חזית מסחרית, הכלל הוא פשוט: שווי מול שווי. בעל החנות יקבל חנות חדשה בשטח דומה (או שטח המגלם את שווי החנות הישנה), ברמת גימור מסחרית בסיסית (מעטפת). אך ישנו פרט קריטי נוסף שבעלי עסקים חייבים להתעקש עליו והוא פיצוי בגין אובדן הכנסה ומוניטין. בניגוד לדייר מגורים שמקבל שכר דירה, בעל מכולת מאבד את מטה לחמו ואת קהל הלקוחות שלו לשלוש שנים. על היזם לפצות אותו כספית בגין אובדן ההכנסות העסקיות (לרוב על בסיס דוחות רואה חשבון של השנים האחרונות) ולהעניק לו תקציב למעבר העסק למיקום זמני, או תשלום מזומן שיאפשר לו להתקיים בכבוד עד לחזרתו לחנות החדשה.
טבלה 8: אירועי חיים חריגים | מה עושים כשפרויקט נתקע מסיבות אישיות?
טבלה זו מסכמת את הפתרונות המעשיים למשברים אישיים המתרחשים במהלך פרויקט התחדשות עירונית.
האירוע החריג בדירת הדייר | הסיכון לפרויקט | הפתרון המשפטי והמעשי |
פטירת בעל הדירה | היעדר יכולת משפטית לחתום על בקשות להיתר בנייה ורישום אזהרות. | הוצאת צו ירושה מזורז, רישום היורשים בטאבו, והחתמתם על מסמכי הפרויקט כממשיכי דרך. |
הליכי גירושין מורכבים | סירוב של אחד מבני הזוג לחתום במטרה ללחוץ על בן הזוג השני. | פנייה מהירה לבית המשפט לענייני משפחה לקבלת פסק דין הכופה את החתימה לשם שמירה על ערך הנכס המשותף. |
עיקול נכס (הוצאה לפועל) | הנושה מתנגד להריסת הדירה המהווה את הבטוחה שלו. | הסבת העיקול באופן רשמי אל הדירה העתידית ואל הערבויות הבנקאיות של הדייר החייב. |
גילוי בנייה חורגת (ללא היתר) | העירייה דורשת קנסות ואף מאיימת בתביעות פליליות כתנאי להיתר. | הדייר יישא בעלויות הקנסות מול הרשות, והיזם יתכנן את הדירה החדשה לפי השטח החוקי בלבד ללא שום תוספת. |
[ 🕵️♂️ יש לכם בעיה פרטית שמעכבת את החתימה? אל תשמרו אותה בבטן ]
השכנים לא צריכים לדעת על החובות שלכם, על הליכי הגירושין או על חריגות הבנייה, אבל עורך הדין שלכם חייב לדעת הכל.
עיכוב של חתימה בגלל בושה או פחד יוביל בסופו של דבר לתביעות נזיקין ענקיות מצד שאר דיירי הבניין. לכל פלונטר משפטי, רגיש ואישי ככל שיהיה, יש פתרון בחוק הישראלי ובפרקטיקה של שנת 2026. המטרה שלנו היא לפתור את הבעיה מאחורי הקלעים, להגן עליכם מפני נושים, ולהבטיח שגם אתם תקבלו מפתח לדירה חדשה מבלי לפוצץ את הפרויקט.
במשרד ליעוז בלסיאנו, אנחנו מטפלים בתיקים המורכבים ביותר ברגישות ובדיסקרטיות מוחלטת. אנו מנהלים משא ומתן מול בנקים, נושים וגרושים, כדי לנקות את הנכס שלכם ולאפשר לכם להצטרף לעסקה המשתלמת ביותר של חייכם. אל תתנו לבעיות העבר להרוס לכם את דירת העתיד.
חדר החקירות (חלק ב'): 7 שאלות עומק על תעלולי יזמים, בחירת דירות וביטול חוזים
40. "אני גר בקומה הרביעית והאחרונה. האם מובטח לי פנטהאוז במגדל החדש?"
זוהי אחת מאשליות הנדל"ן הנפוצות ביותר. דיירים שגרים בקומות העליונות של הבניין הישן (שלרוב נבנה ללא מעלית) משוכנעים שזכותם ההיסטורית היא לקבל את הדירות הגבוהות והיקרות ביותר בפרויקט החדש.
התשובה המשפטית והשמאית של שנת 2026 גודעת את החלום הזה. עקרון העל בהתחדשות עירונית הוא "שמירה על יחסיות". הפרויקט החדש הוא מגדל של 25 קומות. הדירה שלכם, ששכנה בעבר בקומה הרביעית והאחרונה, הייתה שווה אולי 2 מיליון שקלים. הפנטהאוז בקומה ה־25 של המגדל החדש שווה 8 מיליון שקלים. אין שום היגיון כלכלי שיזם יעניק לכם קפיצת שווי כזו. הפנטהאוזים והדירות המיוחדות שייכים ליזם, והם מקור הרווח העיקרי שלו.
כיצד בכל זאת עובד מנגנון שיבוץ הדירות?
אנו מקבעים בחוזה נוסחה מדויקת: הצמדה אנכית ויחסית. כלומר, אם גרתם בקומה העליונה של בניין בן ארבע קומות, תזכו לקבל דירה בקומה גבוהה יחסית לשכניכם מהקומות התחתונות, אך בתוך "סל הדירות" המוקצה לבעלי הקרקע (לרוב עד הקומה ה־10 או ה־12 במגדל). מנגנון בחירת הדירות מבוסס על שמאות קפדנית של הדירות הישנות. הדייר שהדירה הישנה שלו הוערכה כיקרה ביותר בבניין, יהיה הראשון לבחור דירה מתוך סל דירות התמורה, וכן הלאה לפי סדר יורד. זהו מנגנון שקוף ומונע סכסוכים, שכן הוא מבוסס על ערך כלכלי טהור ולא על רגשות.
41. "האם אני יכול לבקש מהיזם כסף מזומן במקום לקבל דירה חדשה?"
ישנם דיירים, במיוחד מבוגרים או כאלו שמחזיקים בדירה להשקעה, שאינם מעוניינים להמתין חמש שנים לדירה חדשה. הם מעדיפים "לעשות אקזיט", לקחת את הכסף היום ולקנות דירה קטנה בעיר אחרת.
התשובה מורכבת ונוגעת בלב דיני המיסים. חוק מיסוי מקרקעין קובע כי פטור ממס שבח בעסקת פינוי בינוי ניתן אך ורק כנגד קבלת דירת מגורים חלופית. אם היזם ישלם לכם כסף מזומן במקום לתת לכם דירה, העסקה הופכת לעסקת מכר רגילה לחלוטין. המשמעות היא שתחויבו בתשלום מס שבח אדיר על עליית הערך של הדירה הישנה שלכם.
עם זאת, קיימת דרך מילוט חוקית וחכמה שאנו מיישמים בחוזים שלנו. אנו מכניסים סעיף הקרוי "מכירת הזכויות ליזם" (אופציית מכר). הסעיף מאפשר לדייר למכור ליזם את זכותו לקבלת הדירה העתידית בנקודת זמן מוגדרת (לרוב לאחר קבלת היתר הבנייה), בתמורה לסכום שנקבע מראש על ידי שמאי מוסכם. אופציה זו כפופה לתשלומי המס הרגילים, ולכן דורשת תכנון מס אישי לכל דייר בטרם מימושה. לרוב, הדרך המשתלמת ביותר היא להמתין לקבלת הדירה החדשה (בפטור ממס) ולמכור אותה כדירת יד שנייה יוקרתית.
42. "חתמנו ליזם לפני שלוש שנים וכלום לא זז. העירייה לא מאשרת לו. מותר לנו לבטל את החוזה?"
זוהי הטרגדיה השקטה של שוק ההתחדשות העירונית. בניינים שלמים חותמים על חוזים דרקוניים מול יזמים חסרי יכולת, ואז התיק מעלה אבק במגירות העירייה. היזם לא מצליח לקדם את התב"ע, הדיירים מזדקנים בבניין מתפורר, והם כלואים בחוזה שמונע מהם להכניס יזם אחר.
בשנת 2026, הפסיקה ומשרדנו שמים סוף ל"תפיסת בניינים כבני ערובה". חוזה הפינוי בינוי שאנו מנסחים אינו חוזה פתוח לנצח. הוא מוגדר כחוזה על תנאי (Milestones). אנו מציבים ליזם אבני דרך קשיחות וברורות לביצוע:
חובה על היזם להגיש בקשה להיתר או תב"ע תוך 12 חודשים מיום החתימה על הרוב הדרוש.
חובה לקבל היתר בנייה מלא תוך 36 חודשים.
אם היזם חורג מאחד המועדים הללו (מעבר לתקופת חסד מוגדרת), לדיירים קמה הזכות המוחלטת לבטל את ההסכם באופן חד צדדי. ביטול החוזה מוחק אוטומטית את הערות האזהרה שנרשמו לטובת היזם בטאבו, ומשחרר את הבניין לנהל מכרז יזמים חדש. יזם שיודע שחרב הביטול מונחת על צווארו יפעל במלוא המרץ מול ועדות התכנון ולא ירשה לעצמו "לגרור רגליים".
43. "היזם הציע לדייר בוועד חניה כפולה בסתר. זה חוקי?"
לא. זוהי עבירה על חוק מכר הדירות ואחת העילות המובהקות לביטול פרויקטים בבתי המשפט (ראו גם פרק קודם בנושא סרבנים).
הכלל הבסיסי בהתחדשות עירונית הוא שוויון מהותי בין בעלי הדירות. המשמעות היא שהתמורה שכל דייר מקבל נגזרת ישירות משווי הדירה הישנה שלו, ולא מיכולת המיקוח של הדייר או ממעמדו בוועד הבניין.
כאשר יזם מציע "דמי שתיקה" או שדרוגים נסתרים לחברי נציגות (למשל חניה כפולה, מטבח יוקרתי ללא תוספת תשלום, או מחסן נוסף), הוא מבצע בפועל שוחד מסחרי. החוק מחייב "שקיפות מלאה". היזם מחויב להחתים את כל הדיירים על נספח שקיפות, שבו מפורטות כל התמורות החריגות שניתנו לדיירים מסוימים והנימוק השמאי לכך (למשל, הדייר השקיע 200,000 שקלים בשיפוץ הדירה חודש לפני הפרויקט ולכן קיבל פיצוי). אם אנו, כעורכי דין של הדיירים, מגלים מתן טובות הנאה סמויות לוועד, אנו דורשים מהיזם "השוואת תנאים כלפי מעלה" לכלל הדיירים, או שמבטלים את החוזה בגין חוסר תום לב.
44. "הדירה שלי מושכרת כרגע לשוכרים. מה קורה איתם כשהורסים את הבניין?"
משקיעים רבים מחזיקים דירות בבניינים המיועדים לפינוי בינוי ומשכירים אותן. כשהפרויקט יוצא לדרך, מתעורר קונפליקט מול השוכר.
מבחינה משפטית, הסכם הפינוי בינוי שלכם מול היזם הוא ההסכם הגובר. עליכם לוודא שהחוזה שאתם חותמים מול השוכר שלכם כולל "סעיף פינוי בינוי" מפורש. סעיף זה קובע כי לבעל הבית (אתם) יש זכות לבטל את חוזה השכירות בהתרעה של 90 יום מראש, ללא צורך במתן פיצוי לשוכר, ברגע שהיזם מודיע על מועד פינוי הבניין והריסתו.
אם לא הכנסתם סעיף כזה לחוזה השכירות, השוכר עלול לסרב לפנות את הדירה בטענה שיש לו חוזה תקף לשנה הקרובה. סירוב כזה יהפוך אתכם, בעלי הדירה, למפרי חוזה מול היזם (שכן התחייבתם למסור את הדירה ריקה מכל אדם). כדי למנוע את הסיוט הזה, משרדנו מנחה את כל בעלי הדירות כיצד לעדכן את חוזי השכירות הסטנדרטיים שלהם ולהתאים אותם לפרויקט.
45. "היזם אומר שהוא רק מארגן את הפרויקט וימכור אותו לקבלן אחר. אנחנו מסכימים?"
זוהי אחת הלקונות המסוכנות ביותר בחוזים גנריים. יזמים רבים (במיוחד חברות קטנות או "מאכערים") מחתימים בניינים שלמים, מעבירים את התב"ע בעירייה, וביום שבו צריך להתחיל לבנות הם עושים "אקזיט" ומוכרים את זכויות הפרויקט לקבלן ביצוע אחר ברווח עצום.
אתם, הדיירים, מוצאים את עצמכם פתאום מול חברה קבלנית שמעולם לא פגשתם, שלא בדקתם את חוסנה הפיננסי, ושלא בחרתם במכרז.
התשובה של משרדנו לתופעה זו היא "לא מוחלט". אנו מכניסים לחוזה סעיף איסור המחאת זכויות. סעיף זה קובע במפורש כי היזם אינו רשאי למכור, להעביר או להסב את הפרויקט, כולו או חלקו, לשום חברה אחרת, ללא אישור מראש ובכתב מנציגות הדיירים ומעורך דין הדיירים. אם היזם יבקש למכור את הפרויקט לחברת בנייה גדולה ומוכרת, אנו נדרוש לבצע לאותה חברה בדיקת נאותות קפדנית (כפי שביצענו במכרז המקורי), ורק לאחר שנשתכנע כי מעמדה איתן, נאשר את ההחלפה, לרוב בתמורה לשיפור תנאים או לתוספת ערבויות.
טבלה 9: ציוני דרך לביטול חוזה (Milestones) | כך לא תהיו בני ערובה
טבלה זו מדגימה כיצד משרדנו קובע גבולות גזרה של זמן ליזם. אם הוא חורג, הדירה שלכם חוזרת אליכם.
השלב בפרויקט הפינוי בינוי | הזמן המוקצב ליזם (לדוגמה בלבד) | הסנקציה בגין עיכוב (ההגנה לדייר) |
הגשת בקשה להיתר / תב"ע לעירייה | עד 12 חודשים מיום השגת הרוב הנדרש (66%). | זכות ביטול חד צדדית לדיירים ומחיקת הערות אזהרה. |
קבלת אישור ועדה לתכנון ובנייה | עד 36 חודשים מיום הגשת הבקשה (תלוי מורכבות התב"ע). | פתיחת משא ומתן מחדש או זכות לביטול במקרה של דחיות חוזרות. |
קבלת היתר בנייה מלא וסופי (אגרות שולמו) | עד 18 חודשים מיום אישור הוועדה. | ביטול ההסכם עקב גרירת רגליים פיננסית של היזם. |
מסירת הדירה החדשה (קבלת מפתח) | לרוב בין 36 ל-48 חודשים מיום פינוי הדירה הישנה. | קנסות עונשיים של 150% מדמי השכירות (לפי חוק המכר) על כל חודש איחור. |
[ ⏳ הזמן עובד נגדכם כשאתם כבולים לחוזה גרוע ]
האם חתמתם ליזם לפני כמה שנים ואתם מרגישים ששום דבר לא קורה?
מארגנים ויזמים חלשים משתמשים בבניין שלכם כדי לנפח את תיק הנכסים שלהם (הפורטפוליו), בזמן שהם מתעסקים בפרויקטים אחרים. בינתיים, הדירה שלכם מזדקנת ואתם לא יכולים לעשות כלום. זה לא חייב להיות ככה.
במשרד ליעוז בלסיאנו, אנחנו מומחים ב"שחרור פקקים". אנחנו בודקים את החוזים הישנים שחתמתם עליהם, מאתרים את ההפרות של היזם, ומשגרים מכתבי ביטול שמנקים לכם את הטאבו. ברגע שהבניין שלכם נקי שוב, אנחנו מנהלים עבורכם מכרז יזמים חדש ומביאים חברות בנייה שיודעות לעבוד ולספק תוצאות.
חדר החקירות (חלק ג'): 15 שאלות קצה, סודות התכנון והיום שאחרי
46. "פיצלתי את הדירה שלי לשתי יחידות דיור כדי להשכיר לסטודנטים. האם אקבל שתי דירות קטנות מהיזם?"
התשובה היא לא מוחלט. רשויות התכנון והיזמים בוחנים אך ורק את המצב התכנוני החוקי המופיע בנסח הטאבו ובהיתר הבנייה המקורי של הבניין. פיצול דירה ללא היתר כדין נחשב לעבירת בנייה. מבחינת היזם, יש לכם דירה אחת בדיוק כפי שהייתה במקור, ותקבלו דירת תמורה אחת בלבד. יתרה מכך, עליכם להחזיר את הדירה למצבה המקורי לפני המסירה ליזם כדי לא לעכב את קבלת אישור העירייה להריסה.
47. "היזם מציע לנו חניה רובוטית (מכפיל חניה) במקום חניה רגילה. כדאי להסכים?"
בשנת 2026, בשל מצוקת המקום במרכזי הערים, חניות רובוטיות הפכו לברירת מחדל של יזמים רבים. אולם, מדובר במתקנים הדורשים תחזוקה יקרה מאוד ונוטים להתקלקל בתדירות גבוהה. משרדנו דורש בראש ובראשונה חניות קונבנציונליות (רגילות). אם אילוצי המגרש מחייבים חניה רובוטית, אנו מחייבים את היזם להפקיד "קרן תחזוקה לחניון" שתממן את עלויות הביטוח, הטיפולים והחשמל של המתקן למשך עשר שנים לפחות, כדי שהנטל הכלכלי לא ייפול על הדיירים בוועד הבית.
48. "האם היזם יכול לשנות את גודל הדירה או את התוכנית הפנימית שלה אחרי שחתמנו?"
חוזים של יזמים כוללים לרוב סעיף המאפשר להם לסטות מהתוכניות בשיעור של חמישה אחוזים מבלי לפצות את הדייר. זהו סעיף מסוכן. אנו מצמצמים את סטיית התקן המותרת למינימום האפשרי (עד שני אחוזים לכל היותר), וקובעים כי כל שינוי מהותי במיקום החלונות, בגודל החדרים או במיקום הממ"ד מחייב את אישורכם בכתב. אם היזם יקטין את הדירה מעבר למותר, הוא יחויב בפיצוי כספי גבוה לפי הערכת שמאי.
49. "קניתי דירה בבניין שכבר חתם על פרויקט פינוי בינוי לפני שנה. האם אני כבול לחוזה הישן?"
כן. כאשר אתם קונים דירה בבניין המצוי בהליכי התחדשות עירונית, אתם רוכשים את הנכס בכפוף לכל ההתחייבויות המשפטיות החלות עליו. כחלק מתהליך הרכישה, תידרשו לחתום על "הסכם הצטרפות" שבו אתם נכנסים בנעלי המוכר ולוקחים על עצמכם את כל תנאי החוזה מול היזם. היתרון הוא שאתם קונים דירה בדרך להשבחה ודאית, אך עליכם לקחת בחשבון שלא תוכלו לפתוח את המשא ומתן מחדש.
50. "העירייה דורשת מהיזם לבנות גני ילדים בקומת הקרקע של המגדל שלנו. האם מותר לנו להתנגד?"
זוהי מציאות נפוצה מאוד במסגרת חלופת שקד ותוכניות עירוניות כוללניות, המכונה "הקצאת שטחי ציבור בנויים". העירייה מתנה את אישור הפרויקט בהקצאת קומה לטובת גני ילדים או טיפת חלב. לא ניתן לבטל זאת שכן זוהי דרישה שלטונית. תפקידו של עורך הדין שלכם הוא לדאוג להפרדה מוחלטת בתוך הבניין. אנו נדרוש כניסה נפרדת לחלוטין לגני הילדים, פירים נפרדים לתשתיות, ובידוד אקוסטי מחמיר בין קומת הציבור לבין קומת המגורים הראשונה.
51. "הדירה החדשה גדולה יותר, והארנונה תהיה יקרה משמעותית. מי ישלם את ההפרש?"
המחוקק היה ער לבעיה שבה קשישים ומשפחות מוצאים עצמם מול חשבונות ארנונה מנופחים בגלל המעבר לדירה גדולה מרובת שטח. החוק כיום מעניק לדיירים המקוריים (אלו שהיו בעלי הדירה ביום ההריסה) הנחה משמעותית בתשלום ההפרש בין הארנונה הישנה לארנונה החדשה, וזאת לתקופה של חמש שנים מיום האכלוס. חשוב לזכור כי ההטבה הזו ניתנת על ידי הרשות המקומית ולא על ידי היזם, והיא אינה עוברת לקונה עתידי אם תמכרו את הדירה.
52. "היזם לוקח מימון מקרן השקעות פרטית (קרן מזנין) ולא מבנק גדול. האם זה מסוכן?"
בשנת 2026 גופים חוץ בנקאיים הפכו לשחקנים מרכזיים בשוק הנדל"ן. אין פסול בקבלת מימון מקרנות אלו, אך רמת הסיכון לדייר עולה אם המסמכים אינם מנוסחים בקפידה. אנו דורשים שהקרן המממנת תנפיק פוליסות חוק מכר זהות לחלוטין בתנאיהן לערבויות בנקאיות, וחותמים על הסכם המונע מהקרן לעקל את זכויות הדיירים במקרה שהיזם לא יעמוד בתשלומי ההלוואה שלו כלפיה.
53. "יש לנו גינה צמודה לדירת הקרקע שאנחנו מתחזקים כבר ארבעים שנה. האם נקבל דירת גן בפרויקט החדש?"
בדיקת זכויות קפדנית היא קריטית כאן. אם הגינה רשומה בנסח הטאבו כהצמדה חוקית לדירה שלכם, שוויה יילקח בחשבון ותזכו לתמורה מוגדלת (לרוב דירת גן חלופית או שטח נוסף). אולם, אם הגינה היא רכוש משותף שפשוט "השתלטתם" עליו בהסכמת השכנים במהלך השנים (זכות שימוש בלבד), הגינה אינה שלכם מבחינה קניינית. שמאי מטעמנו ינסה לטעון לפיצוי מסוים בגין אובדן ההנאה, אך מבחינה משפטית יבשה אינכם זכאים לדירת גן באופן אוטומטי.
54. "היזם מציע ערבויות מחברת ביטוח במקום ערבויות מבנק. זה מקובל?"
כן. פוליסות ביטוח לפי חוק המכר הפכו למוצר שכיח ומקובל מאוד, והן חוקיות לחלוטין. חברות הביטוח הגדולות והמוכרות בישראל מפוקחות על ידי רשות שוק ההון. המפתח הוא לבדוק את נוסח הפוליסה. משרדנו מוודא שהפוליסה היא אוטונומית, בלתי מותנית, ושהיא מבטיחה תשלום מהיר ללא צורך בהליכים משפטיים ארוכים מול חברת הביטוח במקרה של קריסת היזם.
55. "אני מתנייד בכיסא גלגלים. האם היזם מחויב להנגיש לי את דירת התמורה ואת דירת השכירות?"
בהחלט. חוק התכנון והבנייה ותקנות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות מחייבים את היזם לדאוג לצרכיו של דייר נכה. אנו מעגנים בהסכם התחייבות מוחלטת של היזם לשאת בכל העלויות הכרוכות באיתור דירה שכורה מונגשת, לבצע בה התאמות (כמו הרחבת דלתות למקלחת), וכן לבנות את הדירה החדשה שלכם בפרויקט כך שתהיה מונגשת במלואה בהתאם להנחיות של יועץ נגישות מוסמך, והכל ללא כל עלות מצידכם.
56. "מי משלם את הארנונה ודמי ועד הבית של הבניין הישן מיום הפינוי ועד ההריסה?"
מרגע שמסרתם את המפתחות ליזם כשהדירה ריקה, כל האחריות הכלכלית עוברת אליו. היזם חייב לשאת בתשלומי הארנונה, המים, החשמל, ודמי ועד הבית עבור הדירה הישנה עד ליום שבו הטרקטור עולה על הקרקע. אנו מוודאים שעם
מסירת הדירה תבצעו "קריאת מונים" מסודרת והעברת מחזיקים בעירייה, כדי שאף חוב של היזם לא יירשם על שמכם.
57. "אני לא אוהב את המטבחים של הקבלן ורוצה להביא נגר פרטי משלי. האם היזם יכול לסרב?"
יזמים שונאים קבלנים חיצוניים באתר הבנייה בגלל בעיות של בטיחות ואחריות. ברוב החוזים הסטנדרטיים, חל איסור מוחלט על הכנסת פועלים שלכם לפני קבלת המפתח. כדי לפתור זאת, אנו קובעים בהסכם מנגנון זיכויים. אם תחליטו לוותר על המטבח או על הריצוף של הקבלן, תקבלו זיכוי כספי ריאלי (הנקבע מראש בחוזה) שיועבר אליכם. לאחר קבלת טופס 4 וקבלת המפתח לידיכם, תוכלו להכניס את אנשי המקצוע הפרטיים שלכם ולהתקין את המטבח שרכשתם.
58. "אחד השכנים הפך את המקלט המשותף למחסן פרטי שלו ומסרב לפנות אותו. איך נמסור את הבניין ליזם?"
זוהי חובה של הדיירים למסור ליזם בניין הניתן להריסה. אם שכן סורר מסרב לפנות פולשנות בשטח משותף, משרדנו, המייצג את נציגות הדיירים, יפעל נגדו משפטית. נשלח לו מכתב התראה לפני נקיטת הליכים, ואם יסרב, נגיש בקשה דחופה למפקח על הבתים המשותפים למתן צו עשה שיכפה עליו לפנות את הציוד. ההליך מהיר יחסית, והשכן אף יחויב בהוצאות משפט כבדות.
59. "קיבלתי את המפתח לדירה החדשה ואני רוצה למכור אותה מחר בבוקר. האם אשלם מס?"
כאשר אתם מקבלים את הדירה החדשה, היא נחשבת לדירת מגורים לכל דבר. אם זוהי דירתכם היחידה, ואתם מוכרים אותה מיד לאחר טופס 4, אתם עלולים לאבד את הפטור ממס שבח. לפי החוק כיום, כדי ליהנות מפטור מלא ממס שבח על דירה יחידה שנתקבלה במסגרת תמ"א או פינוי בינוי, עליכם להמתין תקופת צינון של 18 חודשים מיום השלמת הבנייה (קבלת טופס 4). מכירה לפני תום התקופה תגרור חבות מס גבוהה.
60. "ואם הפרויקט לא יוצא לפועל בסוף, מי משלם לעורך הדין של הדיירים?"
התשובה היא חד משמעית אף אחד. זהו המודל הכלכלי שמגן עליכם. שכר הטרחה של עורך דין הדיירים מותנה בהצלחת הפרויקט ומשולם אך ורק על ידי היזם בשלבים מוסכמים. אם הפרויקט קורס בשלבי ההתארגנות, אם היזם לא מצליח להוציא היתר, או אם החוזה מבוטל כדין עקב חוסר היתכנות כלכלית, בעלי הדירות לא ישלמו אגורה שחוקה מכיסם הפרטי. הסיכון המקצועי מוטל כולו עלינו.
סיכום המדריך: ההחלטה שתעצב את עתיד המשפחה שלכם
הגענו לסופו של המסע. מעל עשרת אלפים מילים נכתבו כאן כדי להעביר אתכם ממצב של חוסר ודאות משפטית למעמד של ידע, כוח ושליטה. התחדשות עירונית אינה הגרלת לוטו ואינה הבטחה לקסמים. זהו תהליך עסקי, משפטי ופסיכולוגי קשוח, ארוך ומורכב. פגשנו לאורך המדריך את כל שדות המוקשים האפשריים מסכנת הבלעדיות של המארגנים, דרך מלכודות המס המורכבות, הסכנות באובדן הערבויות, ועד לתביעות הענק מול דיירים סרבנים וקבלנים חסרי אחריות.
הדירה שלכם היא העוגן הכלכלי שלכם. היא הפנסיה שלכם והמורשת שתשאירו לילדיכם. כשאתם חותמים על חוזה פינוי בינוי, אתם מפקידים את כל אלו בידיו של צד שלישי שמעולם לא הכרתם. ההבדל בין פרויקט שמסתיים במחיקת נכסים לבין פרויקט שמסתיים בהשבחה של מיליוני שקלים ובקבלת מפתח לדירת יוקרה, טמון אך ורק בדבר אחד מגן אנושי בדמות ייצוג משפטי בלתי מתפשר. החתימה שלכם שווה זהב. אל תתנו אותה בחינם, אל תתנו אותה מתוך לחץ, וחשוב מכל, לעולם אל תתנו אותה כשאתם עומדים לבד.
אודות ליעוז בלסיאנו משרד עורכי דין
חומת המגן של בעלי הדירות בישראל. משרד עורכי דין ליעוז בלסיאנו הוא משרד בוטיק המתמחה בליווי פרויקטים מורכבים של התחדשות עירונית, פינוי בינוי, עסקאות קומבינציה ומיסוי מקרקעין. אנו מייצגים אך ורק בעלי דירות ונציגויות דיירים, ואיננו מייצגים יזמים או חברות קבלניות כלל, במטרה לשמור על חובת נאמנות אבסולוטית ונקייה מכל שמץ של ניגוד עניינים.
אנו מביאים לשולחן המשא ומתן גישה לוחמנית, קפדנית ויסודית. אנו מאמינים בשקיפות מלאה מול הדיירים, בהקשבה לצרכים האנושיים של כל בעל דירה (מקשישים ועד למשקיעים), ובניסוח חוזי פלדה שמעבירים את כל הסיכונים ליזם. המומחיות הייחודית של המשרד בשילוב בין דיני מקרקעין, מיסוי וניהול משברים, מאפשרת לנו לנווט בביטחה פרויקטים של מאות יחידות דיור ולהבטיח שתקבלו את התמורה המקסימלית, עם הבטוחות החזקות ביותר שקיימות בשוק הישראלי לשנת 2026.
ההזדמנות שלכם להגן על הבית
המדריך הזה נתן לכם את הידע, אבל הידע לבדו לא חותם על חוזים ולא נאבק ביזמים. אם הבניין שלכם נמצא בשלבי התארגנות ראשוניים, אם קבלן דופק לכם על הדלת עם פליירים מבריקים, או אם אתם תקועים בחוזה שכבר נחתם ושום דבר לא מתקדם, עכשיו זה הזמן לעצור, לנשום עמוק, ולגייס את אנשי המקצוע הטובים ביותר לצידכם.
אנחנו מזמינים את נציגות הבניין שלכם או אתכם אישית לפגישת אסטרטגיה ראשונית. בפגישה זו ננתח את הפוטנציאל התכנוני של הבניין שלכם, נסקור את החשיפות והסיכונים, ונבנה מפת דרכים ברורה לבחירת יזם בתנאים שלכם.
📞 חייגו אלינו לתיאום פגישה (או להזמנתנו לאסיפת דיירים בבניין): 03-5550494
💬 [לחצו כאן לשליחת הודעה ישירה למשרדו של עו"ד ליעוז בלסיאנו בוואטסאפ לתיאום פגישה וקבלת ליווי משפטי מלא לפרויקט >>]
📍 משרדנו: ברחוב השר שפירא 6 בבת ים
ליעוז בלסיאנו משרד עורכי דין. דואגים לעתיד, שומרים על הבית.
תגובות