היטל השבחה 2026: המדריך לחיסכון של מאות אלפי שקלים | פטורים קריטיים וערעור מול שמאי מכריע
- ליעוז בלסיאנו משרד עורכי דין
- 20 בנוב׳ 2025
- זמן קריאה 12 דקות
עודכן: 18 בדצמ׳ 2025
מבוא: היטל השבחה | המס המשמעותי ביותר בדיני מקרקעין ופיתוח
היטל השבחה הוא תשלום חובה המוטל על בעלי מקרקעין בגין עליית שווי מקרקעין שנבעה מאישור תוכנית מתאר חדשה, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. היטל זה, המעוגן בפרק י"ב לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965, נועד לממן את פעולותיה של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. העיקרון המנחה הוא שמי שנהנה מהשבחת נכסיו, שנוצרה כתוצאה מפעולה ציבורית (תכנון), צריך לשאת בחלק מעלות ההשבחה. שיעור ההיטל הכללי הוא 50% מעליית שווי המקרקעין.
היטל ההשבחה הוא אחד המכשולים הפיננסיים המשמעותיים ביותר בעת ביצוע עסקאות נדל"ן או ניצול זכויות בנייה. מאמר מקיף זה, המהווה את פרק פ במדריך המקיף לדיני נדל"ן בישראל, מבית ליעוז בלסיאנו משרד עורכי דין, יצלול לעומק הדין: ננתח את "האירוע המחייב" המקים את חובת התשלום, את תפקידו המרכזי של שמאי המקרקעין בהערכה, את מכלול הפטורים הקריטיים מהיטל (כגון פטור הרחבת דירת מגורים או פטור ירושה), ואת הכללים הנוגעים להליכי ערר מול השמאי המכריע וועדות הערר המחוזיות. הבנת הכללים הללו היא קריטית לכל בעל נכס, יזם או קונה פוטנציאלי.
הקונסליירי
ותשועה ברוב יועץ
מתלבטים איך לפעול? אל תנחשו.
הקונסליירי - ותשועה ברוב יועץ, מבית ליעוז בלסיאנו משרד עורכי דין.
20 דקות של אסטרטגיה משפטית בשיחת וידאו שיעשו לכם סדר.
חלק א': הבסיס החוקי, עקרון ההשבחה וחובת התשלום
1. היטל השבחה: הגדרה חוקית ומשמעות העיקרון הכלכלי
היטל השבחה הוא תשלום כספי המוטל על ידי הרשות המקומית (דרך הוועדה המקומית לתכנון ובנייה) על בעל מקרקעין. התשלום נועד לבטא את עליית שווי המקרקעין שנוצרה לא בזכות השקעה פרטית של הבעלים, אלא כתוצאה מפעולה של הרשות הציבורית. העיקרון הכלכלי הוא צדק חלוקתי: הציבור השקיע בתכנון (כגון שינוי ייעוד קרקע או הגדלת זכויות בנייה), ומי שמרוויח מכך (בעל הנכס) צריך להחזיר חלק מהרווח הזה לקופה הציבורית. שיעור ההיטל הוא קבוע : חצי (50%) משווי ההשבחה. כן כן, זה השיעור.
2. "האירוע המחייב": מתי נולדת חובת תשלום ההיטל?
חובת תשלום היטל השבחה אינה נולדת אוטומטית עם אישור תוכנית המשביחה את הקרקע, אלא רק עם התרחשות "האירוע המחייב". אירוע זה הוא הצומת הקריטי שבו בעל הנכס "מממש" את ההשבחה שנוצרה. קיימים שלושה אירועים מחייבים עיקריים:
מכירת המקרקעין (העברת בעלות),
קבלת היתר בנייה (המאפשר ניצול הזכויות),
התרת שימוש חורג מהשימוש המותר.
כל עוד הנכס מושבח, אך ההשבחה לא מומשה באחד מהאופנים הללו, חובת התשלום אינה קמה.
3. ההשבחה מכוח אישור תוכנית (תב"ע): השינוי המשפטי המעניק ערך
אירוע ההשבחה הנפוץ ביותר הוא אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה על ידי הוועדה המחוזית או המקומית. תוכנית זו יכולה להשביח את הקרקע בכמה דרכים:
שינוי ייעוד הקרקע (למשל, מקרקע חקלאית לבנייה או ממסחר למגורים),
הגדלת זכויות בנייה (למשל, הוספת קומה או אחוזי בנייה),
הפחתת מגבלות בנייה שהיו קיימות.
היטל השבחה חל רק אם התוכנית החדשה אכן הביאה לעליית שווי מוכחת. אם התוכנית לא הביאה לעליית שווי, או אף גרמה לירידתו, לא יוטל היטל. עורך דין מומחה בדיני נדל"ן צריך לעמוד מול הרשויות להפחתת ההיטל למינימום האפשרי.
4. ההשבחה מכוח מתן הקלה: הפער בין התוכנית המאושרת למציאות
הקלה היא אישור מיוחד שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה המאפשר סטייה מסוימת מהוראות התוכנית המאושרת. לדוגמה, אישור לבניית מרפסת רחבה יותר מהמותר או הגבהת גובה הבניין מעבר למגבלות התב"ע. כאשר הקלה כזו מאושרת, היא מעניקה לנכס ערך כלכלי נוסף, ועל כן היא מהווה אירוע מחייב לתשלום היטל השבחה. במקרה של מתן הקלה, שומת ההיטל תתייחס רק לשווי ההשבחה שנוצרה בזכות אותה הקלה ספציפית.
5. ההשבחה מכוח התרת שימוש חורג: שינוי הייעוד הזמני
שימוש חורג הוא היתר שניתן על ידי הוועדה המקומית לשימוש בנכס באופן השונה מהייעוד הקבוע שלו בתוכנית המאושרת. לדוגמה, שימוש בנכס המיועד למגורים לצורך פעילות מסחרית או משרדית. כאשר השימוש החורג מאושר (לרוב לפרק זמן קצוב), הוא מעניק לנכס ערך כלכלי גבוה יותר, ועל כן הוא מהווה אירוע מחייב לתשלום היטל השבחה. שומת ההיטל במקרה זה תהיה מוגבלת לתקופת השימוש החורג ולשווי ההשבחה שנוצר בגין השינוי הזמני.
חלק ב': הפטורים הקריטיים מהיטל השבחה
6. פטור היטל השבחה על דירת מגורים: עקרון ההגנה על הבית
החוק קבע מספר פטורים מהיטל השבחה, המבטאים מדיניות סוציאלית או כלכלית. הפטור החשוב ביותר הוא הפטור על הרחבת דירת מגורים. פטור זה נועד לעודד אנשים להרחיב את ביתם וליצור תנאי מחיה טובים יותר. הפטור חל על הרחבת דירת מגורים בשטח של עד 140 מטרים מרובעים (כולל שטח הדירה הקיים), ובלבד שהדירה משמשת למגורים של הבעלים או קרובו. זהו פטור קריטי ומהותי, המהווה את עיקר הדיונים המשפטיים בנושא.
7. התנאים לקבלת פטור הרחבת דירת מגורים: עמידה במגבלות חוקיות
קבלת הפטור על הרחבת דירת מגורים מותנית בעמידה במספר תנאים מצטברים, ובראשם: הנכס צריך לשמש למגורים, הבעלים או קרובו מתגורר בו, והשטח הכולל של הדירה (לאחר ההרחבה) אינו עולה על 140 מ"ר. יש לציין כי אם השטח הכולל של הדירה עולה על 140 מ"ר, הפטור ניתן רק על השטח שאינו עולה על 140 מ"ר. בנוסף, אם ההרחבה נובעת מתוכנית מיוחדת שחלה על רחוב או שכונה, ייתכן שתחולנה מגבלות נוספות.
8. פטור היטל השבחה במקרה של ירושה: ההגנה על העיזבון
הפטור מהיטל השבחה על מקרקעין שהתקבלו בדרך ירושה הוא אחד מהחריגים המשמעותיים והחשובים ביותר בחוק התכנון והבנייה (התוספת השלישית), והוא נועד ליצור איזון חברתי. ההיגיון הוא שהיטל השבחה הוא מס רווח נדחה, והוא אמור להיות משולם על ידי מי שמממש את הרווח (במכירה או בבנייה). כאשר הבעלות משתנה עקב פטירה, אין מדובר ברווח שהתממש, ולכן המחוקק בחר להגן על מעבר הנכס בתוך המשפחה.
היטל ההשבחה נמחק: הפטור קובע כי חבות ההיטל שנוצרה עד למועד הפטירה – פוקעת/נמחקת ביחס ליורש הקרוב. היורש מקבל את הנכס עם "דף נקי" מחובות היטל השבחה ישנים.
המטרה: הפטור נועד להקל על העברה בין-דורית של נכסים ולמנוע מצב שבו היורשים נאלצים למכור נכס משפחתי כדי לממן חוב מס שלא הם יצרו.
הקונסליירי
ותשועה ברוב יועץ
מתלבטים איך לפעול? אל תנחשו.
הקונסליירי - ותשועה ברוב יועץ, מבית ליעוז בלסיאנו משרד עורכי דין.
20 דקות של אסטרטגיה משפטית בשיחת וידאו שיעשו לכם סדר.
תנאי הסף הקשיחים לפטור היורש
כדי שהיורש ייהנה מהפטור (בעת מכירת הנכס), נדרשת עמידה בתנאי קרבה חמירים:
דרך הרכישה: הנכס חייב לעבור לבעלותו של היורש בדרך ירושה בלבד (צוואה או צו ירושה). העברה במתנה או במכר עוד בחיי המוריש אינה מזכה בפטור זה.
קרבה משפחתית: היורש חייב להיות קרוב מדרגה ראשונה למוריש (בן זוג, הורה, צאצא, או בן זוג של צאצא). פטור זה אינו ניתן ליורשים מדרגה רחוקה (כגון אחיינים או דודים).
השלכות הליווי המשפטי
עורך הדין בתיק היטל השבחה לוודא כי העברת הנכס נרשמה על ידי רשם הירושה כחוק, וכן להגיש בקשה מסודרת לוועדה המקומית להכרה בפקיעת חבות ההיטל בגין אותה השבחה.
ההיבט הקנייני: אם היורש יבנה או ימכור את הנכס לאחר שהנכס עבר לבעלותו, הוא יהיה חייב בהיטל רק על השבחה חדשה שנוצרה לאחר מועד קבלת הירושה לידיו.
9. פטור היטל השבחה במגזר הכפרי: החרגה מיוחדת לשינוי ייעוד
החוק קבע גם פטורים מיוחדים החלים על מקרקעין במגזר הכפרי (כגון מושבים או קיבוצים), במיוחד כאשר ההשבחה נובעת משינוי ייעוד של קרקע חקלאית לייעוד לא חקלאי. פטורים אלו מורכבים ביותר ותלויים בהסדרים ספציפיים שנקבעו בין רשות מקרקעי ישראל לבין האגודות השיתופיות. בכל מקרה של פיצול נחלה או שינוי ייעוד קרקע במגזר הכפרי, חובה לבחון את הפטורים המיוחדים החלים באזור.
10. מועד התשלום: התשלום רק בעת מימוש ההשבחה (מכירה או היתר)
עקרון מועד התשלום הוא קריטי: היטל ההשבחה אינו משולם עם אישור התוכנית המשביחה, אלא רק בעת התרחשות האירוע המחייב (מכירה או קבלת היתר). הדבר מבטיח שהתשלום ייעשה רק לאחר שבעל הנכס קיבל לידיו תמורה כספית (במקרה של מכירה) או יכולת כלכלית לניצול הזכויות (במקרה של היתר). אם בעל הנכס מעביר את המקרקעין במתנה לקרובו, ייתכן שיידרש תשלום היטל, שכן העברה ללא תמורה מהווה אירוע מחייב לעניין תשלום המס.
צ'ק-ליסט: מתי מגיע לכם פטור או הנחה מהיטל השבחה ב-2026?
סוג הפעולה בנכס | האם יש היטל השבחה? | פטורים ואפשרויות הפחתה |
הרחבת דירת מגורים (עד 140 מ"ר) | בדרך כלל לא (יש פטור) | פטור מוחלט לבעלים שמתגורר בנכס, בתנאים מסוימים של ותק מגורים. |
תוכנית תמ"א 38 (חיזוק/עיבוי) | מופחת או פטור | קיימים פטורים נרחבים שמטרתם לעודד התחדשות עירונית. חובה לבדוק זכאות! |
שימוש חורג (למשל מדירה למשרד) | כן | ניתן להפחית משמעותית את השומה ע"י הוכחת תקופת שימוש קצרה או שווי נמוך. |
פינוי בינוי | בדרך כלל לא | פטור סטטוטורי שנועד להפוך את הפרויקט לכלכלי. |
אישור תוכנית בניין עיר (תב"ע) חדשה | כן (50% מההשבחה) | זהו המקום שבו שמאי מכריע יכול להפחית את השומה בעשרות אחוזים. |
בניית ממ"ד | פטור | המדינה מעניקה פטור גורף מהיטל השבחה על בניית מרחב מוגן. |
חלק ג': הליך השומה, הליכי ערר והסמכות של שמאי מכריע
11. שומת היטל השבחה: תפקידו המרכזי של שמאי המקרקעין
כאשר מתרחש אירוע מחייב, הוועדה המקומית ממנה שמאי מקרקעין מטעמה כדי שיערוך שומה רשמית. השומה קובעת את שווי ההשבחה המדויק, כלומר, את ההפרש בין שווי המקרקעין לפני האירוע המשביח לבין שוויים לאחריו. שומת הוועדה המקומית היא הבסיס לחישוב ההיטל. שומת השמאי חייבת להיות מנומקת ומבוססת על עקרונות שמאות מקובלים, והיא נשלחת לבעל המקרקעין.
12. עריכת שומה נגדית: זכות בעל הנכס לקבלת חוות דעת מקצועית
כאשר בעל המקרקעין מקבל את שומת הוועדה המקומית, עומדת לו הזכות לערוך שומה נגדית על ידי שמאי מקרקעין פרטי מטעמו. שומה נגדית זו מבקרת את שומת הוועדה המקומית, ומציגה הערכה שונה של שווי ההשבחה או של דרך החישוב. השומה הנגדית היא שלב חיוני, שכן היא הבסיס לפתיחת הליכי הערר והמשא ומתן עם הרשות המקומית.
13. הליכי ערר מול השמאי המכריע: הפנייה לבוררות שמאיות
אם קיים פער מהותי בין שומת הוועדה המקומית לבין השומה הנגדית של בעל הנכס, הצדדים רשאים לפנות להכרעתו של שמאי מכריע. השמאי המכריע הוא גוף מעין שיפוטי-שמאי, הממונה על ידי שר האוצר, ותפקידו להכריע במחלוקת השמאית. פנייה לשמאי מכריע היא הליך בוררות מהיר יחסית, והיא חוסכת את הצורך להתדיין בבית המשפט בנושאים שמאיים. החלטת השמאי המכריע היא סופית לעניין השווי.
14. הליכי ערר משפטיים מול ועדת הערר המחוזית: סוגיות משפטיות
בנוסף לערר השמאי, ניתן להגיש ערר לועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה על שומת היטל ההשבחה. ערר זה מתמקד לרוב בסוגיות משפטיות או תכנוניות, כגון טענות על פטור (למשל, האם הדירה עומדת בתנאי הפטור של 140 מ"ר), האם אכן מדובר ב"אירוע מחייב", או האם התוכנית המשביחה הייתה תקפה. ועדת הערר המחוזית היא גוף מעין שיפוטי הדן בסוגיות חוקיות. על החלטותיה ניתן לערער לבית המשפט לעניינים מנהליים.
15. הסכנה המשפטית: תכנון מס לקוי בהיטל השבחה
היטל השבחה, שיעורו הגבוה מחייב תכנון מס נכון מראש, במיוחד בעסקאות מכר נדל"ן. אם התכנון לקוי, בעל הנכס עלול למצוא את עצמו משלם היטל השבחה מלא, למרות שהיה זכאי לפטורים משמעותיים. למשל, ניצול מלא של פטור הרחבת דירת המגורים לפני מכירת הנכס הוא אסטרטגיה חיונית. ליווי משפטי המשלב מומחיות תכנונית ושמאית הוא קריטי, כיוון שניתן לערער על עצם החיוב ועל גובהו.
שאלות ותשובות נפוצות ונרחבות על היטל השבחה
הבסיס החוקי, האירוע המחייב והשיעור
1. מהו היטל השבחה ומכוח איזה חוק הוא מוטל?
תשובה: היטל השבחה הוא תשלום חובה כספי המוטל על בעל מקרקעין בגין עליית שווי נכסו, כאשר עלייה זו נבעה מפעולה תכנונית-רגולטורית של הרשות המקומית (דרך הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה). ההיטל מוטל מכוח תוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה-1965. ההיטל נועד לממן את פעולות הרשות המקומית בתחום התכנון והפיתוח, וליצור איזון בין ההשבחה הפרטית שהרוכש מקבל לבין ההשקעה הציבורית של הרשות.
2. מהו שיעור היטל ההשבחה הכללי?
תשובה: שיעור היטל ההשבחה הכללי הוא 50% מעליית שווי המקרקעין שנוצרה כתוצאה מאישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. שיעור זה משקף את העיקרון לפיו ההשבחה מתחלקת שווה בשווה בין בעל המקרקעין לבין הקופה הציבורית (הרשות המקומית). חשוב לדעת כי בחישוב המדויק, יש לנכות את הוצאות הבעלים שהיו כרוכות בהשבחה.
3. מתי נולדת חובת תשלום היטל השבחה?
תשובה: חובת התשלום אינה נולדת עם אישור התוכנית המשביחה, אלא רק בעת התרחשות "האירוע המחייב". אירוע זה הוא לרוב מכירת המקרקעין (העברת בעלות) או קבלת היתר בנייה (המאפשר ניצול הזכויות המשופרות). מטרת דחיית התשלום היא לאפשר לבעלים לשלם את ההיטל רק כאשר הוא מממש את הרווח הכלכלי שנוצר כתוצאה מההשבחה.
4. האם תשלום היטל השבחה נדרש עם אישור התוכנית המשביחה?
תשובה: לא, התשלום נדחה. התשלום נדחה עד למועד מימוש ההשבחה על ידי הבעלים (האירוע המחייב), ואינו משולם עם אישור התוכנית המשביחה על ידי הרשות. יחד עם זאת, הזכות של הרשות המקומית לגבות את ההיטל נולדת ביום אישור התוכנית. שווי ההיטל מחושב בהתאם לשווי ההשבחה נכון ליום אישור התוכנית.
5. מהו ההבדל בין השבחה מכוח תוכנית לבין השבחה מכוח הקלה?
תשובה: השבחה מכוח תוכנית (תב"ע) נובעת מאישור תוכנית בניין עיר רחבה (תב"ע), החלה על אזור נרחב ומגדילה זכויות בנייה באופן גורף. השבחה מכוח הקלה נובעת מאישור ספציפי שניתן לבעל הנכס לסטות מהוראות התוכנית הקיימת (למשל, בנייה בקו בניין חורג, תוספת אחוזי בנייה קטנה). ההבדל הוא ברוחב התחולה: תוכנית היא כללית, הקלה היא אישית.
פטורים קריטיים והגנה על דירות מגורים
6. האם קיימים פטורים מהיטל השבחה?
תשובה: כן, החוק קובע מספר פטורים קריטיים. החשוב שבהם הוא פטור הרחבת דירת מגורים בשטח מוגבל (סעיף 19(ג) לתוספת השלישית). פטורים נוספים כוללים פטור העברת נכס בירושה (המקנה פטור מלא) ופטורים במגזר הכפרי. תפקידו של עורך דין הוא לבחון את הפעולה התכנונית ולמקסם את ניצול הפטורים החלים על העסקה.
7. מהם התנאים לקבלת פטור היטל השבחה על הרחבת דירת מגורים?
תשובה: הפטור חל על הרחבה של דירת מגורים קיימת בשטח של עד 140 מטרים מרובעים (כולל השטח הקיים). התנאי המהותי הוא שהדירה משמשת למגורים של הבעלים או קרובו ושלא נמכרה בתוך 4 שנים מיום גמר ההרחבה. פטור זה נועד לעודד שיפור דיור ולא להכביד על משפחות המבקשות לשפר את איכות חייהן.
8. אם הדירה שלי בגודל 160 מ"ר, האם אני עדיין זכאי לפטור?
תשובה: כן, אתה עדיין זכאי לפטור חלקי. אם שטח הדירה עולה על 140 מ"ר, הפטור יינתן רק על השטח שאינו עולה על 140 מ"ר. ההיטל ישולם רק על ההשבחה שחלה על השטח שמעבר ל-140 מ"ר. כלומר, הפטור אינו נשלל לחלוטין, אלא מחושב באופן פרופורציונלי לגודל הדירה.
9. האם פטור ירושה חל על כל נכס שהתקבל בירושה?
תשובה: פטור ירושה חל על מקרקעין שהתקבלו בירושה ממי שהיה קרוב מדרגה ראשונה (או בן זוג), והוא נועד להקל על העברת נכסים בתוך המשפחה לאחר מוות. הפטור אינו מוחלט ואינו חל על כל נכס שהתקבל בירושה, אלא רק על נכסים שעומדים במבחני הקרבה והתנאים הנוספים הקבועים בחוק.
10. האם ניתן לבצע תכנון מס מניעתי להקטנת היטל השבחה?
תשובה: כן, תכנון מס מניעתי הוא קריטי. היטל השבחה הוא מס המוטל רק בעת מימוש ההשבחה (מכירה או בנייה). תכנון מס נכון, בייעוץ עם עורך דין ושמאי מקרקעין, כולל ניצול מלא של פטור הרחבת דירת מגורים לפני מכירה, או ביצוע פעולות המפחיתות את שווי ההשבחה. לדוגמה, ייתכן שמוטב לבצע הרחבה קלה המזכה בפטור לפני מכירת הנכס, על מנת להקטין את ההשבחה הכוללת. זהו ניהול סיכונים חכם המונע תשלום כפול.
הליכי שומה וערר
11. מי אחראי על עריכת שומת היטל ההשבחה הראשונית?
תשובה: שומת היטל ההשבחה הראשונית נערכת על ידי שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. השמאי מעריך את שווי ההשבחה שנוצר כתוצאה מאישור התוכנית, והשומה נשלחת לבעל המקרקעין לאחר התרחשות האירוע המחייב (מכירה או קבלת היתר). חובה על שמאי הוועדה לנמק את החישוב והנתונים שעליהם הסתמך.
12. מהי המשמעות של "שומה נגדית"?
תשובה: שומה נגדית היא חוות דעת שמאית הנערכת על ידי שמאי מקרקעין פרטי מטעם בעל הנכס, המציגה הערכה שונה (ולרוב נמוכה יותר) של שווי ההשבחה. שומה זו משמשת בסיס לערר או למשא ומתן מול הוועדה המקומית. עורך הדין מגיש את השומה הנגדית, וזו פותחת את הדרך להליך הכרעה מקצועי במישור השמאי.
13. מהו תפקידו של "שמאי מכריע"?
תשובה: שמאי מכריע (שכונה בעבר "שמאי מייעץ") הוא גוף מעין שיפוטי-שמאי הממונה על ידי שר האוצר, שתפקידו להכריע במחלוקת השמאית (גובה ההשבחה) שבין שומת הוועדה המקומית לבין השומה הנגדית. הכרעת השמאי המכריע היא סופית לעניין המחלוקת השמאית, והיא מהווה חלופה מהירה ויעילה להתדיינות משפטית בבית המשפט.
14. האם ניתן לערער על היטל השבחה גם לבית המשפט?
תשובה: כן, אך רק על סוגיות משפטיות. ניתן לערער לבית המשפט על החלטות ועדת הערר המחוזית (לאחר שזו דנה בסוגיות משפטיות או תכנוניות). אולם, על המחלוקת השמאית גרידא מכריע השמאי המכריע בלבד, וערעור על החלטתו לבית המשפט הוא אפשרי רק בנסיבות משפטיות צרות וחריגות מאוד.
15. האם ניתן לערער על גובה ההיטל אם שולם כבר?
תשובה: כן, בכפוף ל"תשלום תחת מחאה". בדרך כלל, תשלום ההיטל מהווה הסכמה, אך ניתן לשלם תחת מחאה (תוך ציון מפורש ובכתב כי התשלום אינו מעיד על הסכמה לגובה החיוב) ולהגיש ערר לאחר מכן. עורך הדין מוודא שבעל הנכס הבהיר במפורש כי התשלום אינו ויתור על זכותו לערעור, ובכך שומר על זכותו החוקית.
הקונסליירי
ותשועה ברוב יועץ
מתלבטים איך לפעול? אל תנחשו.
הקונסליירי - ותשועה ברוב יועץ, מבית ליעוז בלסיאנו משרד עורכי דין.
20 דקות של אסטרטגיה משפטית בשיחת וידאו שיעשו לכם סדר.
16. האם היטל השבחה חל גם על שימוש חורג זמני?
תשובה: כן. כאשר הוועדה המקומית מתירה שימוש חורג בנכס (שינוי ייעוד זמני, למשל הפיכת מחסן לחנות), הדבר מעלה את שווי הנכס למשך תקופת השימוש החורג, ועל כן מוטל היטל השבחה. גובה ההיטל במקרה זה מוגבל לתקופת השימוש החורג, ועל כן הוא מחושב באופן פרופורציונלי ומופחת.
17. מה קורה אם התוכנית המשביחה בוטלה לאחר אישורה?
תשובה: אם התוכנית המשביחה בוטלה או שונתה באופן שמפחית את ההשבחה, בעל הנכס רשאי לבקש החזר של היטל השבחה שכבר שולם (במקרה ששולם), או הפחתה של החיוב (במקרה שטרם שולם). החובה היא על הוועדה המקומית להתאים את החיוב למצב התכנוני העדכני.
18. האם היטל השבחה חל על פרויקטים של תמ"א 38 או פינוי-בינוי?
תשובה: לא, ככלל. החוק קבע פטורים מיוחדים ומורכבים להיטל השבחה בפרויקטים של התחדשות עירונית (תמ"א 38 ופינוי-בינוי), במטרה לעודד חיזוק מבנים והתחדשות. פטורים אלו תלויים בנסיבות ספציפיות ובמועד האירוע המחייב. עורך דין מוודא ניצול מלא של הפטורים הללו.
19. האם היטל השבחה חל על מכירת נכס במתנה לקרוב משפחה?
תשובה: כן, העברת מקרקעין במתנה לקרוב משפחה היא אירוע מחייב לעניין תשלום היטל השבחה (מכיוון שהיא נחשבת למימוש), אלא אם כן ניתן פטור מיוחד בחוק המכסה העברות כאלו לקרובים ספציפיים. חיוני לבדוק מראש את החשיפה המיסויית.
20. מה קורה אם הועדה המקומית לא ערכה שומה לאחר האירוע המחייב?
תשובה: אם הוועדה המקומית לא ערכה שומה בתוך פרק זמן סביר (ככלל, עד חצי שנה) לאחר האירוע המחייב, בעל הנכס רשאי לפנות לבית המשפט בבקשה למתן צו המחייב את הוועדה לערוך את השומה. עורך הדין מטפל בכך על מנת לאפשר ללקוח לממש את זכויותיו הקנייניות.
לסיכום | היטל השבחה: מיגון כלכלי ותכנון נדל"ן קריטי
היטל השבחה הוא תשלום מרכזי ומשמעותי בכל עסקה או ניצול זכויות בנייה בישראל. הוא מייצג את מחיר ההשבחה שמקבל בעל הנכס כתוצאה מפעולת הרשות הציבורית. הבנת האירוע המחייב, הכרת הפטורים הקריטיים (במיוחד פטור הרחבת דירת מגורים ופטור ירושה), וניהול נכון של הליך הערר מול השמאי המכריע, הם המפתח להפחתה משמעותית של החבות. תכנון נכון מראש, בליווי משפטי ושמאי, הוא הדרך היחידה למנוע תשלום מיותר של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
ליעוז בלסיאנו משרד עורכי דין | המומחיות שלך בהיטל השבחה ודיני נדל"ן
ליעוז בלסיאנו משרד עורכי דין מתמחה בייצוג בעלי מקרקעין מול הוועדות המקומיות, שמאי מכריע ובתי המשפט המנהליים בנושאי היטל השבחה. אנו מלווים את לקוחותינו מהשלב התכנוני, דרך עריכת שומה נגדית מדויקת ועד ניהול הליכי הערר המשפטיים והשמאיים. המטרה שלנו היא להבטיח ניצול מלא של כל פטור אפשרי, ולהגיע לשווי ההיטל הנמוך ביותר האפשרי.
לתכנון וחיסכון פנו לייעוץ משפטי מקצועי
אם קיבלת דרישת תשלום להיטל השבחה, או אם אתה מתכנן לבצע עסקת נדל"ן או הרחבת בנייה, חובה עליך לפעול במהירות. חלון הזמן להגשת ערר מוגבל. צור קשר עוד היום עם ליעוז בלסיאנו משרד עורכי דין, כדי לקבל ליווי אסטרטגי, ניתוח שומה נגדית והגשת ערר מנומק ומקצועי.
ליעוז בלסיאנו משרד עורכי דין - המומחיות שמצמצמת את חבות היטל ההשבחה שלך.
צוות דיני נדל"ן, מקרקעין והתחדשות עירונית | ליעוז בלסיאנו משרד עורכי דין
הקונסליירי
ותשועה ברוב יועץ
מתלבטים איך לפעול? אל תנחשו.
הקונסליירי - ותשועה ברוב יועץ, מבית ליעוז בלסיאנו משרד עורכי דין.
20 דקות של אסטרטגיה משפטית בשיחת וידאו שיעשו לכם סדר.
50%!!!!